איך נקבע התעריף
ארנונה היא מס עירוני, לא ממשלתי. כל רשות מקומית מפרסמת לקראת השנה צו ארנונה שקובע תעריף בשקלים למ"ר לשנה, בנפרד לכל סוג נכס (מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, חניון) ובנפרד לכל אזור בתוך העיר. שכונה ותיקה ושכונת יוקרה באותה עיר יכולות להיות בשני אזורי תעריף שונים לגמרי, ובחלק מהערים התעריף עולה או יורד גם עם גודל הדירה: מדרגה שחלה על כל השטח (הרצליה, חדרה, רעננה), תעריף גבוה יותר לכל מ"ר שמעל סף (אשדוד), או שילוב של השניים (חולון). בכל ינואר יש עדכון אוטומטי לפי נוסחה שמשקללת חצי מעליית מדד המחירים וחצי מעליית השכר במגזר הציבורי (ב־2026: 1.626%), ומשרד הפנים מפרסם רצועה ארצית למגורים (41.07 עד 142.31 ₪ למ"ר לרשות עצמאית). העלאה מעבר לעדכון טעונה אישור של שר הפנים ושר האוצר.
שיטת המדידה משתנה בין רשויות. יש ערים שמחייבות שטח ברוטו (כולל עובי הקירות, חלק יחסי בשטחים המשותפים, מרפסות ומחסן) ויש ערים שמחייבות נטו. לכן דירה שנמכרת כ"90 מ"ר" יכולה להופיע בשובר הארנונה כ־100 מ"ר ויותר. הזינו את השטח לחיוב שבשובר. סעיף 8(ב1)(2) לחוק ההסדרים קובע עיגול למטר הקרוב וחצי כלפי מטה, אך סעיף 8(ב1)(3) מאפשר בתנאיו המשך חיוב יחסי של חלקי מטר או עיגול כלפי מטה. המחשבון מקבל את השטח שכבר נקבע בשובר, במאיות מ"ר, ואינו בוחר שיטת עיגול עירונית במקומכם.
כמה משלמים בערים הגדולות?
המאגר כולל תעריפי מגורים מצווי 2026 של 24 ערים. הוא אינו מכסה את כל הרשויות או כל סיווג מיוחד בצווים; בין המקומות שטרם נכללו: אילת, עכו, טבריה, נהריה, קריות חיפה, רהט, אום אל-פחם, עפולה. לדירת 90 מ"ר רגילה באזור השכיח, התעריף נע בין 41.45 ₪ למ"ר בנצרת ל־86.34 ₪ בירושלים. בחירת עיר בטופס טוענת את תעריפי המגורים שבמאגר, כולל אזורים, סוגי נכס ומדרגות גודל; את ההשוואה בין הערים תמצאו בדירוג הארנונה לפי עיר, ולכל עיר יש עמוד משלו עם התעריפים וקישור למקור. דירת 90 מ"ר בתעריף החציוני (58.89 ₪) מגיעה ל־5,300 ₪ בשנה, שקול לכ־883.33 ₪ לחודשיים. זהו אומדן של שישית מהסכום השנתי המעוגל, ולא התחייבות לסכום כל שובר.
עמוד לכל עיר: אשדוד · אשקלון · באר שבע · בית שמש · בני ברק · בת ים · גבעתיים · הרצליה · חדרה · חולון · חיפה · ירושלים · כפר סבא · לוד · מודיעין-מכבים-רעות · נצרת · נתניה · פתח תקווה · ראשון לציון · רחובות · רמלה · רמת גן · רעננה · תל אביב-יפו
הנחות: מי זכאי ואיך מבקשים
ההנחות מעוגנות בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג־1993, ובחוק האזרחים הוותיקים. יש הנחות חובה ויש תקרות להנחות שבשיקול המועצה; החלטה על הנחות רשות כפופה גם לתנאי התקציב שבתקנה 22א. זו רשימה חלקית של מסלולים, ולא בדיקת זכאות אישית:
- אזרח ותיק, לפי חוק האזרחים הוותיקים (חובה): מי שהגיע לגיל פרישה והכנסתו אינה עולה על השכר הממוצע מקבל 30% על 100 מ"ר, בלי קשר לקבלת קצבה. אם גר בדירה יותר מאזרח ותיק אחד, נבדק סך הכנסות כל המתגוררים בה מול 150% מהשכר הממוצע. מי שמשתלמת לו גמלת הבטחת הכנסה זכאי ל־100% על 100 מ"ר, בכפוף לתנאי סעיף 9 לחוק.
- אזרח ותיק המקבל קצבת זקנה, שאירים, תלויים או נכות מעבודה (שיקול המועצה): עד 25% על 100 מ"ר לפי תקנה 2(א)(1)(א). קבלת הקצבה לבדה לפני גיל פרישה אינה מקנה הנחה במסלול זה. התקנה אינה קובעת מבחן הכנסה ארצי למסלול, אך המועצה רשאית לקבוע תנאים ומבחני משנה בהתחשב במצב החומרי, לפי תקנה 2א. יש רשויות שנותנות פחות: תל אביב־יפו 12.5%.
- מבחן הכנסה: התוספת הראשונה לתקנות קובעת ל־2026 תקרות של 90%, 70%, 50% ו־30% לפי ההכנסה החודשית הממוצעת ומספר הנפשות. בדקו את טבלת ההכנסות ואת שיעורי ההנחה שהרשות מפרסמת לשנת החיוב. בצו תל אביב־יפו 2026, עמ' 29, השיעורים למשקי בית של עד 6 נפשות הם 80%, 60%, 40% ו־20%; מ־7 נפשות השיעורים הם 90%, 70%, 50% ו־30%, לפי טורי ההכנסה שבצו.
- נכות לפי תקנה 2(א)(2)–(3), בשיקול המועצה: זכאי לקצבה חודשית מלאה עם דרגת אי־כושר השתכרות של 75% ומעלה, או מי שדרגה זו נקבעה לו לצמיתות לפני קצבת הזקנה: עד 80%; נכות רפואית מוכחת של 90% ומעלה, לרבות נכות שנקבעה לפני קצבת הזקנה: עד 40%. אלה מסלולים נפרדים מהנחות החובה לנכי צה"ל ולנפגעי פעולות איבה המפורטות בהמשך.
- עולה: עד 90% על 100 מ"ר, ל־12 חודשים מתוך 24 החודשים הראשונים מהרישום כעולה. גם כאן כל רשות קובעת בתוך התקרה: חיפה 90%, תל אביב־יפו 50%. הטבות המס של העולה (נקודות הזיכוי, הפטור לפי הוראת השעה, מס הרכישה) במחשבון הטבות המס לעולה.
- מילואים: משרת מילואים פעיל עד 5%, מפקד מילואים פעיל עד 25% על 100 מ"ר, לפי שיקול המועצה.
הנחות חובה לשירות, לנכי כוחות הביטחון ולנפגעים: תקנה 14ה מחייבת בכל רשות: 100% לחייל בשירות סדיר ועד ארבעה חודשים משחרורו, להורה שפרנסתו היתה על החייל לפני השירות ואינו מסוגל להשיג מחיה, בתנאי שהחייל פטור, ולמתנדבת בשירות לאומי כהגדרתה בתקנות בזמן שירותה; גם שירות אזרחי במסלול מלא, שירות אזרחי משמר מלא (40 שעות שבועיות בממוצע במשך 12 חודשים) ושירות אזרחי־ביטחוני מזכים בשיעור זה בזמן השירות. 75% לשירות אזרחי־חברתי של 30 שעות שבועיות בממוצע במשך שנתיים; שני שלישים לנכי צה"ל הזכאים לתגמולים או למענק לפי חוק הנכים, לזכאים לתגמולים לפי חוק נכי המלחמה בנאצים, חוקי נכים ונספים במשטרה ובשב"ס, חוק משפחות חיילים שנספו במערכה וחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, וכן לזכאות הוותיקה שנשמרה בתקנה 14ה(2)(ז). 50% לשירות אזרחי במסלול מפוצל, לשירות אזרחי משמר של 20 שעות שבועיות בממוצע במשך 24 חודשים ולשירות אזרחי־חברתי של 20 שעות שבועיות בממוצע במשך שלוש שנים, בזמן השירות. לכל מסלולי תקנה 14ה התקרה היא 70 מ"ר, או 90 מ"ר אם עלה מספר בני משפחתו של המחזיק והגרים עמו על ארבעה (תקנה 14ו). את התקרה המתאימה בחרו לפי אישור הרשות. בנפרד, תקנה 14ה1 מחייבת הנחה של 100% למחזיק שנקבע כי הוא חטוף או נעדר לפי החוק, לתקופה שבה הוא במעמד זה; תקרת השטח שבתקנה 14ו אינה מפנה למסלול זה.
בתקנות יש גם מסלולים לבעלי תעודת עיוור, הורים יחידים, הורים לילד נכה, מקבלי גמלת סיעוד וזכאויות נוספות, וכן בקשה לוועדת הנחות בשל נזקקות. בדקו את המסלול ואת תנאיו בתקנות ובמחלקת הגבייה.
מועד ההגשה נקבע בכל רשות בנפרד: בחיפה, למשל, עד 31 במרץ של אותה שנה או תוך 90 יום מהחיוב; בתל אביב־יפו הצו אינו קובע מועד. הנחה לפי סעיף 9 לחוק האזרחים הוותיקים מתחדשת אוטומטית לאותה דירה, כל עוד תנאי הזכאות מתקיימים. במסלול של 30% בלבד, למי שטרם מלאו לו 70 בשנה הקלנדרית של החיוב, החידוש הוא עד תום שלוש השנים הקלנדריות שלאחר שנת מתן ההנחה או עד גיל 70, לפי המוקדם. להמשך החידוש בתום התקופה נדרשת הודעה לרשות ובדיקת זכאות; על הפסקת תנאי זכאות יש לדווח בכתב בתוך חודשיים (סעיף 9(ד)–(ה)). מקבלים הנחה אחת, הגבוהה מבין הזכאויות לפי תקנות אלה.
לפי תקנה 20, ההנחה מותנית בתשלום יתרת הארנונה מראש, בהוראת קבע או בהסדר אחר המקובל על הרשות. לפי תקנה 16, אם היתרה לא נפרעה במלואה עד 31 בדצמבר, ההנחה מתבטלת ונוספת ליתרת החוב. כללים אלה אינם חלים על הנחות פרק ה׳2 לחיילים, לנפגעים ולמשפחותיהם, בהתאם לתקנה 14ח, או על ההנחה המיוחדת למפונים לפי תקנה 3ג1.
לא מסכימים עם החיוב? יש הליך
אפשר להגיש השגה למנהל הארנונה בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית). ארבע עילות: הנכס אינו נמצא באזור שנקבע בהודעה; טעות בסוג הנכס, בגודלו או בשימוש בו; אתם לא המחזיקים בנכס; ובנכס עסקי כמוגדר בסעיף 8(ג) לחוק ההסדרים, שאינכם בעל שליטה או שחוב הארנונה נפרע בידי המחזיק בנכס. מנהל הארנונה חייב להשיב תוך 60 יום, ואם לא השיב, ההשגה נחשבת כמתקבלת (סעיף 4(ב)), אלא אם ועדת הערר האריכה בתוך התקופה את המועד בעד 30 יום מטעמים מיוחדים. תשובה שלילית אפשר לערור לוועדת הערר תוך 30 יום, ומשם לבית המשפט לעניינים מנהליים. סעיף 3(ב) מגביל את סמכות מנהל הארנונה וועדת הערר לדון בטענות אי־חוקיות שאינן בעילות 1 עד 3. גם אחרי מועד ההשגה אפשר להעלות בהליך משפטי, ברשות בית המשפט, טענה שאינכם המחזיקים, לפי סעיף 3(ג).
מדידה עצמאית לפני ההשגה שווה את המאמץ: טעויות מדידה של כמה מ"ר הן שכיחות, ובתעריף של 58.89 ₪ למ"ר כל 5 מ"ר עודפים הם 294 ₪ בשנה, כל שנה. תיקון חל בדרך כלל קדימה, ולעיתים גם מזכה בהחזר.
שאלות נפוצות
מי משלם ארנונה, הבעלים או השוכר?
למה השטח בשובר גדול מהשטח שקניתי?
אפשר לקבל הנחה על שתי עילות במקביל?
מה קורה אם לא משלמים?
התעריף מתעדכן כל שנה?
מקורות: תעריפי הערים: צו הארנונה לשנת 2026 של כל עירייה (קישור לצו בעמוד העיר; נבדקו ב־4.9.2026). הנחות: תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג־1993. השגה וערר: חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו־1976. הרצועה הארצית, שיעור העדכון ורישום האישורים החריגים: משרד הפנים, ארנונה ואישורים חריגים להטלת ארנונה.