בקצרה: מס רכישה על דירה יחידה במחיר 2,200,000 ₪ הוא 7,744 ₪ לפי מדרגות 2026 — 0% על 1,978,745 ₪ הראשונים ו־3.5% על היתרה, כלומר 0.35% ממחיר הדירה. אותה דירה כדירה נוספת מחויבת ב־176,000 ₪, שהם 8% מהמחיר.
מדרגות מס הרכישה ב־2026
דירה יחידה
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה נוספת
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
המס מדורג: משלמים כל שיעור רק על החלק שבתוך המדרגה. דירה יחידה ב־2.2 מיליון ₪, למשל: 0 ₪ על 1,978,745 הראשונים, ו־3.5% על היתרה (221,255 ₪) — סך הכול 7,744 ₪.
מתי דירה נחשבת "יחידה"?
כשזו הדירה היחידה שלכם בישראל, או כשאתם משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים מהרכישה (24 חודשים בקנייה מקבלן). מי שמחזיק פחות משליש בדירה אחרת, או דירה שהתקבלה בירושה בחלק של עד מחצית, עדיין נחשב בעל דירה יחידה.
הקלות עיקריות
עולה חדש זכאי למדרגות מופחתות (0.5% עד כ־2 מיליון ₪ ו־5% מעל) על דירת מגורים, פעם אחת לדירה ופעם אחת לעסק, בתוך 7 שנים מהעלייה. נכה, עיוור ונפגע פעולות איבה משלמים 0.5% על דירה למגוריהם. ההקלות לא אוטומטיות — צריך לבקש אותן בהצהרת הרכישה.
את הצהרת הרכישה מגישים לרשות המסים בתוך 30 יום מחתימת החוזה, ואת המס משלמים בתוך 60 יום. איחור גורר ריבית והצמדה, ובלי אישור תשלום לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו.
שאלות נפוצות
קונים דירה חדשה לפני שמכרנו את הישנה — כמה נשלם?
משלמים לפי מדרגות דירה נוספת, ואם מוכרים את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים (24 בקנייה מקבלן) מקבלים החזר של ההפרש ממדרגות דירה יחידה, כולל ריבית והצמדה.
האם מס הרכישה מחושב על המחיר בחוזה?
כן, על שווי העסקה המלא כולל מע"מ, מטבחים ושדרוגים שנכללו בחוזה. רשות המסים רשאית לקבוע שווי גבוה יותר אם המחיר בחוזה נמוך משמעותית משווי השוק.
בני זוג — האם אפשר לפצל את הרכישה כדי לחסוך?
לא. לפי חזקת התא המשפחתי, בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים רוכש אחד. אם לאחד מבני הזוג יש דירה, הרכישה המשותפת תמוסה בהתאם, למעט חריגים שנקבעו בפסיקה לגבי רכוש נפרד מלפני הנישואין.
המדרגות מתעדכנות כל שנה?
כן, בדרך כלל בינואר, לפי עליית מדד מחירי הדירות. המחשבון מעודכן למדרגות שבתוקף לשנת 2026.
קרקע, חנות או משרד — כמה מס רכישה?
נכס שאינו דירת מגורים (מגרש, חנות, משרד) ממוסה בשיעור אחיד של 6% מהשווי, ללא מדרגות.
מקורות: מדרגות המס — רשות המסים, מיסוי מקרקעין.