מדרגות מס הרכישה ב־2026
דירה יחידה
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745–2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040–6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070–20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דירה נוספת
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
מדרגות 8%/10% לדירה נוספת נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026; מדרגות דירה יחידה קבועות בחוק עד 15.1.2028.
המס מדורג: משלמים כל שיעור רק על החלק שבתוך המדרגה, וכל מדרגה מעוגלת לשקל שלם בנפרד, כמו בסימולטור של רשות המסים. דירה יחידה ב־2.2 מיליון ₪, למשל: 0 ₪ על 1,978,745 הראשונים, ו־3.5% על היתרה (221,255 ₪), ובסך הכול 7,744 ₪.
ברכישת חלק מדירה המס מחושב על שווי הדירה כולה ומשולם לפי החלק שנרכש (תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה); רוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים בדרך כלל רוכש אחד. למשל, מי שקונה 1/2 מדירה ב־2,000,000 ₪ כדירה יחידה משלם 1/2 מהמס על דירה של 4,000,000 ₪ (95,538 ₪), כלומר 47,769 ₪, ולא 744 ₪ כפי שהיה יוצא מחישוב על המחיר ששולם בלבד. את החלק מזינים בשדות "החלק שאתם רוכשים בדירה" ו"מתוך".
מתי דירה נחשבת "יחידה"?
מדרגות דירה יחידה חלות רק על יחיד תושב ישראל (לרבות מי שנעשה תושב לראשונה או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה) שמתקיים בו אחד מתנאי סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, כמו דירה יחידה או החלפת דירה; חברה, תושב חוץ וכל רוכש אחר משלמים לפי מדרגות דירה נוספת גם על דירתם היחידה בישראל. מבחינת הדירה, היא נחשבת יחידה כשזו הדירה היחידה שלכם בישראל ובאזור כהגדרתו בחוק, או כשאתם משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקיימת בתוך 24 חודשים מהרכישה (הוראת השעה שקיצרה את התקופה ל־18 חודשים חלה על רכישות מ־1.6.2023 עד 31.5.2025). בקנייה מקבלן: בתוך 12 חודשים ממועד המסירה שנקבע בחוזה, ואם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, בתוך 12 חודשים ממסירת החזקה בפועל. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, שפורסמה בעקבות מלחמת "שאגת הארי", המועד הזה הוארך: אם תקופת המכירה שלכם, של 24, 18 או 12 החודשים, חופפת ולו ביום אחד לתקופה שבין 28.2.2026 ל־31.5.2026, המועד האחרון למכירה נדחה למאוחר מבין 31.8.2026 או המועד המקורי בתוספת 3 חודשים. למשל, מי שרכש ב־1.9.2024 ונדרש למכור עד 1.3.2026 רשאי למכור עד 31.8.2026. המבחן הוא חפיפת תקופת המכירה, לא מועד הרכישה. גם דירה נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 אינה שוללת מעמד של דירה יחידה. מי שמחזיק בדירה אחרת בחלק שאינו עולה על שליש (שליש בדיוק נחשב), או בדירה שהתקבלה בירושה בחלק של עד מחצית, עדיין נחשב בעל דירה יחידה.
יש מסלולים נוספים למדרגות דירה יחידה: רכישה חלופית כאשר דירה בקבוצת רכישה מתעכבת, בכפוף לכל תנאי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1); וכן דירה חלופית במסגרת מכירת שתי דירות לפי סעיף 49ה(א), בכפוף לתנאי השווי והמועדים שבו. אל תבחרו אוטומטית ב״דירה נוספת״ במקרים אלה. המחשבון אינו בודק את הזכאות למסלולים האלה או את מועדי המכירה. הארכת המועדים המובאת כאן היא לפי הוראת 2/2026; לפני הסתמכות על מועד מכירה יש לברר ברשות המסים אם פורסם צו הארכה מאוחר יותר.
הקלות עיקריות
עולה חדש זכאי על דירת מגורים יחידה שנרכשה מ־15.8.2024 ואילך (לפי מועד הרכישה, לא מועד העלייה) למדרגות מוטבות, אם מתקיים מסלול דירה יחידה או החלפת דירה לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(א) או (ב): 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו־8% עד 20,183,565 ₪; מעל 20,183,565 ₪ ההקלה אינה ניתנת כלל ומשלמים לפי מדרגות דירה יחידה הרגילות. ההקלה חלה על רכישה משנה לפני הכניסה לישראל לראשונה ועד 7 שנים אחריה, פעם אחת. תקופות שירות חובה ושירות אזרחי כהגדרתם בתקנה 12(ב) אינן נספרות בשבע השנים. ברכישה לפני הכניסה לישראל של דירה שהמוכר התחייב להשלים את בנייתה, תקופת הבנייה אינה נספרת בחלון השנה שלפני הכניסה, בתנאי שנכנסתם לישראל בתוך 3 שנים מהרכישה ושניתן לכם אחד מאישורי העולה המנויים בתקנה 12(א)(1) בתוך שנה מהרכישה (תקנה 12א(א)). מי שעלה לפני 15.8.2024 רשאי לבחור במקום זה במסלול הישן: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו־5% מעליו, וזה גם המסלול שנשאר לרכישת בית עסק; פירוט במחשבון הטבות המס לעולה. נכה (כהגדרתו בתקנה 1 לתקנות מס רכישה), עיוור, נפגע פעולות איבה בדרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות ובן משפחה של חייל שנספה במערכה משלמים 0.5% על דירה שנרכשת לשם שיכונם; בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ₪: פטור עד 1,978,745 ₪ ו־0.5% על היתרה. ההקלה ניתנת פעמיים בחיים. ההקלות לא אוטומטיות: צריך לבקש אותן בהצהרת הרכישה.
שאלות נפוצות
קונים דירה חדשה לפני שמכרנו את הישנה, כמה נשלם?
האם מס הרכישה מחושב על המחיר בחוזה?
בני זוג: האם אפשר לפצל את הרכישה כדי לחסוך?
המדרגות מתעדכנות כל שנה?
קרקע, חנות או משרד: כמה מס רכישה?
מקורות: מדרגות המס: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18.1.2026) וסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין; ההקלות: תקנות מס רכישה; הארכת המועדים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 (30.3.2026); לחישוב מחייב לצורך דיווח: סימולטור מס רכישה של רשות המסים. נתוני 2026.