מחשבון מס שבח

מה זה מס שבח, והחישוב הליניארי המוטב

מס שבח מוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין בישראל. הרווח, "השבח", הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בתוספת ההוצאות המוכרות. שיעור המס על יחיד הוא עד 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח שאחרי נטרול עליית מדד המחירים לצרכן (סעיף 48א(ב)(1)); חברה חייבת לפי סעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה ואינה מחושבת כאן. את המס משלם המוכר, ובלעדי אישור מרשות המסים לא ניתן להעביר את הזכויות בטאבו.

ברפורמה שנכנסה לתוקף ב־1 בינואר 2014 ("יום המעבר") בוטל הפטור הגורף למכירת דירה אחת לארבע שנים, ובמקומו נקבע החישוב הליניארי המוטב: השבח בדירת מגורים מזכה מחולק לאורך תקופת ההחזקה (סעיף 48א(ב2)). החלק שנצבר עד יום המעבר פטור; החלק שנצבר אחריו חייב ב־25%. בשנים 2014–2017 חלו תנאי מעבר, ובהם מגבלת שימוש בחישוב המוטב, לפי הוראת ביצוע 5/2013; המחשבון אינו בודק זכאות היסטורית זו. החלוקה היא לפי זמן, לא לפי עליית המחירים בפועל (סעיף 47). המחשבון סופר את הימים הקלנדריים שבין התאריכים, כולל שנים מעוברות; הקפידו להזין גם את היום המדויק בחודש. דירת מגורים מזכה היא דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח (בלי לספור תקופה שלפני 1.1.1998), או ארבע השנים שקדמו למכירה (סעיף 49(א)). תקופה ללא שימוש נספרת כמגורים; גם שימוש לחינוך, לרבות פעוטון, או לדת עשוי להיספר, בהתאם לקביעה לפי סעיף זה.

דוגמה: דירה נקנתה בינואר 2010 ב־1,200,000 ₪ ונמכרת בינואר 2026 ב־2,400,000 ₪, עם 80,000 ₪ הוצאות מוכרות. השבח הנומינלי: 1,120,000 ₪. תקופת ההחזקה: 16 שנים, מהן 12 אחרי יום המעבר, כלומר 75% מהשבח חייבים. השבח החייב: 840,000 ₪, והמס: 210,000 ₪. השבח הפטור, 280,000 ₪, אינו ממוסה באומדן. הסכומים מעוגלים והמס מחושב לפני עיגול השבח. מי שקנה ב־2004 ומוכר ב־2026 מחזיק 22 שנים, מהן 12 אחרי יום המעבר, ולכן רק 54.5% מהשבח חייבים; מי שקנה ב־2018 חייב על 100%.

פטור דירה יחידה

מוכר שזו דירתו היחידה יכול לבקש פטור לפי סעיף 49ב(2), בכפוף לתנאים העיקריים:

• המוכר תושב ישראל (או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת תושבותו, בכפוף לאישור משלטונות המס שם), והוא מוכר את כל זכויותיו בדירה (סעיף 49א(א)). המוכר, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים מוכר אחד, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד וילדים נשואים או יתומים מאחד ההורים או משניהם (סעיף 49(ב)).
• הדירה היא דירת מגורים מזכה כהגדרתה למעלה.
• המוכר החזיק בה 18 חודשים לפחות מהמועד שבו הפכה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת בפטור לפי סעיף זה ב־18 החודשים שקדמו.
• זו דירתו היחידה בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א. לא נספרות: דירה חלופית שנרכשה ב־24 החודשים שלפני המכירה (משפרי דיור), חלק של עד שליש בדירה נוספת (עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה), דירה בשכירות מוגנת מלפני 1997, ודירה שהתקבלה בירושה בתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו־(ב) בלבד (סעיף 49ג). פטור זה לא חל על מכירת חלק בדירה או דירה מוגנת ששימשו קודם להחלת חזקת דירה יחידה במכירה אחרת, כאמור בסעיף 49ב(2).
• קיימת תקרת שווי של 5,008,000 ₪ (סעיף 49א(א1), קפואה עד 31.12.2027). במכירה מעל התקרה הפטור חל רק על החלק היחסי שעד התקרה, והיתרה ממוסה בחישוב הליניארי.
• דירה שהתקבלה במתנה: אם לא שימשה למגורי הקבע של המוכר, נדרשות 4 שנים מיום שנעשה בעלה; אם שימשה למגורי הקבע שלו, נדרשות 3 שנים מהיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה (סעיף 49ו). בקבלה לפני גיל 18 מניין השנים מתחיל בגיל 18. גם קבלת מחצית לפחות ממחיר הדירה במתנה בשלוש השנים שלפני הרכישה נחשבת קבלת דירה במתנה. בבעלות משותפת לבני זוג מובא בחשבון גיל המבוגר שבהם.

הפטור אינו אוטומטי: מבקשים אותו במפורש בהצהרה (המש"ח) שמגישים תוך 30 יום ממועד המכירה. חריג צר נוסף הוא הפטור החד־פעמי לפי סעיף 49ה, למי שבמכירת הדירה הראשונה יש בבעלותו דירה נוספת אחת בלבד. לפטור מלא נדרש ששווי שתי הדירות יחד לא יעלה על 2,252,000 ₪. כששוויין הכולל גבוה מכך אך אינו עולה על 3,746,000 ₪, ייתכן פטור חלקי בדירה הראשונה: סכום השווי הפטור הוא ההפרש בין 2,252,000 ₪ לבין שווי הדירה הנוספת, ולא התקרה הגבוהה. בשני המסלולים נדרש למכור את הדירה הנוספת בפטור בתוך 12 חודשים ממכירת הראשונה, ולרכוש דירה חלופית בישראל או באזור בשווי שלושה רבעים לפחות מהשווי הכולל של שתיהן, בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שאחריה. הפטור ניתן פעם אחת למוכר ובכפוף לכל תנאי הסעיף; המחשבון אינו מחשב אותו.

דירת מגורים שאינה מזכה ונכס שאינו דירת מגורים

קרקע, משרד, חנות או דירה שאינה עומדת בהגדרת דירת מגורים מזכה אינם נהנים מהחלק הפטור: סעיף 48א(ב1) מחלק את השבח הריאלי לפי זמן לשלושה פרקים, השבח שנצבר עד 7.11.2001 ("יום התחילה") חייב בשיעור המס השולי הגבוה ביותר (47%), השבח מ־7.11.2001 עד 31.12.2011 ("מועד השינוי") בשיעור של עד 20%, והיתרה ב־25%. על השבח שבדוגמה למעלה, אילו הנכס היה משרד, המס היה 273,005 ₪ במקום 210,000 ₪, ונוסף עליו מס יסף של 19,922 ₪ בהנחת הכנסה חייבת יחידה. לעומת זאת, דירת מגורים שאינה מזכה כפופה לתקרת שווי המכירה לצורך מס יסף, ככל דירת מגורים. נכס במסלולים אלה שנרכש עד 1960 אינו מחושב כאן: סעיף 48א(ד) קובע לו תקרת מס היסטורית ותנאי תחולה מיוחדים. בפתרון הרשמי של בחינת שמאי המקרקעין (רכישה ב־500,000 ₪ ב־1.1.2005, מכירה ב־900,000 ₪ ב־1.1.2020): 40,000 ₪ לדירת מגורים מזכה, 90,667 ₪ לדירת מגורים שאינה מזכה. הפתרון מדגים שנים של 360 ימים; בספירת הימים הקלנדריים של המחשבון מתקבלים בהתאמה 39,996 ₪ ו־90,668 ₪, הפרש קטן הנובע משיטת ספירת התקופות.

הוצאות מוכרות ומס יסף

לפי סעיף 39 מנכים שיפוצים והשבחות שהגדילו את שווי הנכס (ואף שווי מוערך של עבודה שביצעו בעל הזכות וקרוביו, אם הוכח למנהל), מס רכישה ששולם בקנייה, שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, דמי תיווך (עד 2% מהתמורה ששולמה ברכישה או התקבלה במכירה; במכירה המנהל רשאי להכיר ביותר בנסיבות מיוחדות), שכר שמאי ומודד, אגרות והוצאות רישום, היטל השבחה ששולם, וריבית ריאלית על משכנתא ששימשה לרכישה. הכלל המעשי: מסמכים. הוצאה מוכרת ומתועדת מקטינה את השבח; בדירה מזכה החיסכון במס השבח עשוי להגיע עד 25% מההוצאה כפול חלק השבח החייב.

מס יסף: מעל 721,560 ₪ הכנסה חייבת בשנה חל מס נוסף של 3% (סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה). מאז 2025 חל מבחן נוסף ונפרד: על הכנסה חייבת ממקורות הוניים שמעל אותו סף חלים עוד 2%. רק בהנחה שהשבח כאן הוא ההכנסה החייבת היחידה, ללא ניכויים וקיזוזים אחרים, שני המבחנים מתלכדים ל־5% על העודף. הכנסות אחרות עלולות ליצור חבות גם כשהשבח לבדו נמוך מהסף; הכנסה הונית נוספת משפיעה גם על המבחן ההוני. שבח ממכירת דירת מגורים, לרבות דירה שאינה מזכה, נכלל בהכנסה רק אם שווי המכירה עולה על 5,385,285 ₪ והמכירה אינה פטורה ממס (סעיף 121ב(ה)); בקרקע ובנכס מסחרי אין החרגת שווי זו. הדירה שבדוגמה, 2,400,000 ₪, מתחת לתקרה, ולכן 840,000 ₪ השבח החייב שלה אינם חייבים במס יסף. דוגמה לדירת יוקרה בשנת 2026: דירה נוספת שנקנתה בינואר 2012 ב־3,000,000 ₪ ונמכרת בינואר 2026 ב־6,000,000 ₪ עם 100,000 ₪ הוצאות: השבח החייב 2,485,471 ₪, מס השבח 621,368 ₪, ובהנחת הכנסה חייבת יחידה נוסף מס יסף של 88,196 ₪ (5% על 1,763,911 ₪ שמעל הסף). המס הזה אינו בשומת מס השבח; הוא מתחשבן בדוח השנתי למס הכנסה. נתוני המס הם לשנת 2026; תאריכים מחוץ לחלון 2025–2027 מוצגים כהמחשה לפי נתונים אלה.

מה המחשבון לא עושה, ומס שבח מול היטל השבחה

הוא מחשב ליחיד בלבד ומתעלם ממה שמקטין את המס בפועל: תיאום מחיר הרכישה למדד (המס חל רק על השבח הריאלי), פריסת השבח על עד ארבע שנות מס (סעיף 48א(ה)), פחת שנוכה בעבר על ידי משכירים (שדווקא מגדיל את השבח), ומקרים מיוחדים: ירושה, מתנה מקרוב, דירה שהתקבלה בגירושין, וקרקע עם זכויות בנייה (סעיף 49ז). בכל אחד מאלה השומה נראית אחרת. שני תשלומים שונים יכולים לחול על אותה מכירה: מס שבח לרשות המסים על הרווח, והיטל השבחה לוועדה המקומית על עליית שווי שנבעה מתוכנית; ההיטל ששולם מוכר כהוצאה בחישוב מס השבח (סעיף 39(11)).

שאלות נפוצות

מקורות: תקרת הפטור לדירה יחידה (5,008,000 ₪, 1.1.2025–31.12.2027), תקרות סעיף 49ה ותקרת מס היסף לדירת מגורים (5,385,285 ₪, 16.1.2025–15.1.2028) · רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 · סעיפים 39, 47, 48א ו־49–49ז (החישוב הליניארי, שיעורי המס לנכס שאינו דירת מגורים, הגדרת דירת מגורים מזכה ותנאי הפטור) · חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 · מס יסף (721,560 ₪, 2024–2027) · פקודת מס הכנסה, סעיף 121ב · מועצת שמאי המקרקעין, פתרון מנחה 16.9.2020, שאלה 2: דוגמאות והוראות המעבר. נתוני 2026.