מה זה בעצם מס שבח
מס שבח מוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין בישראל. הרווח, "השבח", הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה בתוספת ההוצאות המוכרות. שיעור המס על יחיד הוא 25% מהשבח הריאלי, כלומר מהרווח שאחרי נטרול עליית מדד המחירים לצרכן. את המס משלם המוכר, ובלעדי אישור מרשות המסים לא ניתן להעביר את הזכויות בטאבו.
החישוב הליניארי המוטב — הכלל המרכזי
ברפורמה שנכנסה לתוקף ב־1 בינואר 2014 בוטל הפטור הגורף למכירת דירה אחת לארבע שנים, ובמקומו נקבע הסדר מעבר שתקף עד היום: השבח בדירת מגורים מזכה מחולק לינארית לאורך תקופת ההחזקה. החלק שנצבר עד 1.1.2014 — פטור לחלוטין. החלק שנצבר אחריו — חייב ב־25%. החלוקה היא לפי זמן, לא לפי עליית המחירים בפועל.
דוגמה: דירה נקנתה ב־2010 ב־1,200,000 ₪ ונמכרת ב־2026 ב־2,400,000 ₪, עם 80,000 ₪ הוצאות מוכרות. השבח הנומינלי: 1,120,000 ₪. תקופת ההחזקה: 16 שנים, מהן 12 אחרי 2014, כלומר 75% מהשבח חייבים. השבח החייב: 840,000 ₪, והמס: 210,000 ₪. השבח הפטור, 280,000 ₪, נשאר בכיס במלואו. מי שקנה לפני 2014 — כל שנת החזקה מוקדמת שווה לו כסף.
פטור דירה יחידה
מוכר שזו דירתו היחידה יכול לבקש פטור מלא לפי סעיף 49ב(2), בכפוף לתנאים:
- הדירה היא דירת מגורים מזכה — שימשה למגורים או הושכרה למגורים ברוב תקופת השבח.
- המוכר החזיק בה 18 חודשים לפחות מהמועד שבו הפכה לדירת מגורים.
- זו דירתו היחידה בישראל. אחזקה של עד שליש בדירה נוספת, או דירה שהתקבלה בירושה בחלק של עד מחצית, אינה שוללת את הפטור.
- קיימת תקרת שווי — סדר גודל של כ־5 מיליון ₪, מתעדכנת מדי שנה. במכירה מעל התקרה הפטור חל רק על החלק היחסי שעד התקרה, והיתרה ממוסה בחישוב הליניארי.
- לא נמכרה דירה אחרת בפטור בשנה וחצי שקדמה (יש חריגים, בין היתר למשפרי דיור).
חשוב: הפטור אינו אוטומטי — מבקשים אותו במפורש בהצהרה (המש"ח) שמגישים תוך 30 יום ממועד העסקה.
אילו הוצאות מותר לנכות
שיפוצים והשבחות שהגדילו את שווי הנכס (לא תיקוני שוטף), מס רכישה ששולם בקנייה, שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, דמי תיווך בשתי העסקאות (עד 2% מהשווי בכל אחת), שכר שמאי ומודד, אגרות והוצאות רישום, היטל השבחה ששולם, ריבית ריאלית על משכנתא ששימשה לרכישה — וכן הוצאות משפטיות בסכסוך על הזכויות בנכס. הכלל המעשי אחד: מסמכים. חשבונית של קבלן משנת 2016 שאבדה שווה 25% מהסכום שלה במס.
מה המחשבון לא עושה
הוא מתעלם משלושה דברים שמקטינים את המס בפועל: תיאום מחיר הרכישה למדד (המס חל רק על השבח הריאלי), פחת שנוכה בעבר על ידי משכירים במסלול המס השולי (שדווקא מגדיל את השבח), ומקרים מיוחדים — ירושה, מתנה מקרוב, דירה שהתקבלה בגירושין, קרקע עם זכויות בנייה, ומכירה של דירה שאינה למגורים. בכל אחד מאלה השומה נראית אחרת לגמרי.
מס שבח מול היטל השבחה
שני תשלומים שונים שיכולים לחול על אותה מכירה: מס שבח משולם לרשות המסים על הרווח, והיטל השבחה משולם לוועדה המקומית על עליית שווי שנבעה מתוכנית. ההיטל ששולם מוכר כהוצאה בחישוב מס השבח, כך שהוא מקטין אותו.
שאלות נפוצות
מתי מדווחים ומתי משלמים?
קניתי לפני 2014 — כמה זה חוסך לי?
ירשתי דירה — משלמים מס שבח?
שתי דירות — אפשר למכור אחת בפטור?
למה החישוב כאן יוצא גבוה מהשומה שקיבלתי?
מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג־1963, סעיפים 48א ו־49; שיעורי המס, תקרת הפטור לדירה יחידה והחישוב הליניארי המוטב — רשות המסים, מיסוי מקרקעין.