מחשבון תשואת שכירות

בקצרה: דירה שנקנתה ב־2,200,000 ₪ ומושכרת ב־5,500 ₪ לחודש מניבה תשואת שכירות ברוטו של 3.00% ותשואה נטו לפני מס הכנסה של 2.66%: 58,462 ₪ בשנה אחרי שבועיים ריקנות ו־5,000 ₪ הוצאות שוטפות. בקצב הזה החזר ההשקעה משכר דירה בלבד אורך 37.6 שנים. הדוגמה מתחת לתקרת הפטור (5,654 ₪ לחודש), בהנחה שזו כל שכירות התא המשפחתי וששאר תנאי הפטור מתקיימים.

איך משווים תשואת שכירות

תשואת שכירות ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. אין בעמוד ממוצע שוק לפי עיר: בדקו מחיר רכישה ושכר דירה צפוי של הנכס המסוים. בדוגמה שבהמשך מתקבלים 3.00% ברוטו ו־2.66% נטו לפני מס הכנסה; אלה תוצאות התרחיש, לא תחזית או הבטחת תשואה.

השוו נכסים גם לפי יציבות הביקוש, מצב המבנה, תחלופת השוכרים והיכולת למכור. תשואה גבוהה יותר לבדה אינה מוכיחה שההשקעה עדיפה.

ההוצאות שכולם שוכחים

ביטוח מבנה, תיקונים ובלאי ותשלומי בניין שבאחריותכם. אל תכללו ועד בית שוטף או ארנונה שהשוכר משלם; כללו חיובים שבפועל חלים עליכם, למשל בתקופת ריקנות. אפשר לכלול גם ניהול ותיווך להשכרה ששילמתם, לפי אומדן שנתי של תחלופת השוכרים. תכננו לפי הצעות מחיר והוצאות בפועל; 5,000 ₪ בשנה הם הנחת הדוגמה בלבד. ריקנות מחושבת בנפרד: שבועיים ריקים בשנה הם כ־4% מההכנסה המתוכננת.

דמי תיווך ושכר טרחת עורך דין לרכישת הדירה הם עלויות רכישה, לא הוצאות שנתיות. המחשבון אינו כולל אותם בבסיס ההשקעה, ולכן אינו מציג תשואה על מלוא עלויות הרכישה. אל תזינו אותם בשדה ההוצאות השנתיות.

דוגמה מלאה

דירה ב־2,200,000 ₪ שמושכרת ב־5,500 ₪ לחודש: ההכנסה השנתית 66,000 ₪, כלומר 3.0% ברוטו. מורידים שבועיים ריקנות (2,538 ₪) ו־5,000 ₪ הוצאות, ונשארים 58,462 ₪, כלומר 2.66% נטו. אם מוסיפים לבסיס ההשקעה מס רכישה של משקיע (8% על מחיר כזה = 176,000 ₪; מעל 6,055,070 ₪ המדרגה עולה ל־10%, בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026), הבסיס הופך ל־2,376,000 ₪, התשואה ברוטו נשארת 3.0% (היא מחושבת על מחיר הדירה) והתשואה הנטו יורדת ל־2.46%. במונחי החזר השקעה: 40.6 שנים משכר דירה בלבד. מדרגות דירה יחידה חלות רק על יחיד תושב ישראל (לרבות מי שנעשה תושב לראשונה או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה) שמתקיים בו אחד מתנאי סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, כמו דירה יחידה או החלפת דירה; חברה, תושב חוץ וכל רוכש אחר משלמים לפי מדרגות דירה נוספת גם על דירתם היחידה בישראל. ברכישת חלק מדירה המס מחושב על שווי הדירה כולה ומשולם לפי החלק שנרכש (תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה); רוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים בדרך כלל רוכש אחד.

שלושה מסלולי מס על הכנסה משכירות

יחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל בוחר בין שלושה מסלולים, לכל דירה בנפרד ומשנה לשנה. בכל שלושתם הפחת חוזר בעת המכירה: במסלול המס השולי הפחת שנוכה בפועל, ובמסלול ה־10% ובמסלול הפטור הפחת שניתן היה לנכות (סעיף 122(ג) לפקודה והנחיית רשות המסים), ולכן ההשוואה בין המסלולים היא על המס השוטף בלבד.

1. מסלול הפטור

פטור מלא על הכנסה חודשית עד 5,654 ₪ (התקרה קפואה לשנים 2025–2027 על בסיס הסכום של 2024: עדכון המדד לפי סעיף 120ב לפקודה הוקפא בחוק ההתייעלות הכלכלית התשפ"ה-2024). מי שחורג מהתקרה לא מאבד את הפטור כולו: מפחיתים את סכום החריגה מהתקרה ומקבלים "תקרה מתואמת", וההפרש בין ההכנסה לתקרה המתואמת, כלומר כפל החריגה, חייב במס בשיעור השולי. לדוגמה: 6,000 ₪ לחודש הם חריגה של 346 ₪, התקרה המתואמת 5,308 ₪ והחלק החייב 692 ₪; ב־9,000 ₪ לחודש כבר 6,692 ₪ חייבים. אלה סכומים לפני ניכוי הוצאות מותרות: בפטור חלקי ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להכנסה החייבת, ובהוצאות משותפות את החלק היחסי שלהן לפי היחס בין ההכנסה החייבת לכלל ההכנסה משכירות, כפי שמוסבר במדריך רשות המסים. סעיפים 17 ו־18(ג) לפקודה קובעים את כללי הניכוי והייחוס הכלליים; סעיף 18(ג) מתייחס לכלל ההכנסה ואינו מוגבל להכנסה משכירות. מעל כפל התקרה (11,308 ₪ לחודש) אין פטור כלל. ההכנסה נספרת מכל דירות המגורים יחד, לרבות אלה שמושכרות לעסק ואינן פטורות, וגם דמי שכירות של בן הזוג המתגורר עם המשכיר ושל ילדיו שטרם מלאו להם 18. התנאים מצטברים: הדירה משמשת למגורים בלבד, אינה רשומה בספרי עסק של המשכיר ואינה חייבת להירשם בהם, השוכר הוא יחיד (או גוף שקבע מנהל רשות המסים), ובידי המשכיר מסמך חתום בידי השוכר המאשר שימוש למגורים בלבד, למשל חוזה שכירות חתום הכולל אישור כזה (סעיפים 1 ו־3 לחוק הפטור). פטור חלקי מחייב פתיחת תיק והגשת דוח.

2. מסלול 10%

10% מס על ההכנסה שהתקבלה, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת, ובתנאי שההכנסה אינה הכנסה מעסק (סעיף 122(א)). חריג: מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה בישראל למגוריו, או משלם בעד החזקתו או החזקת בן זוגו המתגורר עמו בבית אבות או בבית חולים גריאטרי כהגדרתם בדין, רשאי לנכות את התשלום המוטב ששילם באותה שנה. הניכוי הוא הנמוך מבין התשלום המוטב, ההכנסה השנתית משכר דירה ו־90,000 ₪; הוא אינו יוצר הפסד (סעיף 122(ו), "שוכר־משכיר"). התשלום לא יכול להיות לקרוב כהגדרתו בפסקאות (1) או (2) של הגדרת קרוב בסעיף 88, ולא ניתן לנכותו אם הוא או חלקו נדרש בניכוי אצל היחיד או אדם אחר. דירה יחידה נבחנת לפי חוק מיסוי מקרקעין. לעניין ההכנסות והתשלומים מצרפים את בן הזוג המתגורר עם היחיד ואת ילדיו שטרם מלאו להם 18 המתגוררים עמו. לעניין הבעלות רואים ביחיד, בבן הזוג האמור ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 בעלים אחד. שורת המס במחשבון אינה כוללת את הניכוי הזה. את המס משלמים תוך 30 יום מתום שנת המס (עד 30 בינואר), אלא אם משלמים באותה שנה מקדמות לפי סעיף 175; איחור גורר ריבית והצמדה.

מס יסף אינו כלול בשורת המס: סעיף 121ב מוסיף 3% על חלק כלל ההכנסה החייבת השנתית שמעל 721,560 ₪. בנפרד, 2% נוספים חלים על חלק ההכנסה החייבת ממקורות הוניים בלבד שמעל אותו סף, לרבות שכירות שאינה מעסק. הסף קפוא בשנים 2025–2027 על בסיס 2024. שכר גבוה עשוי להפעיל את מבחן ה־3% בלי להפעיל את מבחן ה־2%; אין מכאן מס אחיד של 15% על כל שכר הדירה. בלי נתוני ההכנסות האחרות אי אפשר לחשב כאן את התוספת האישית.

3. מסלול המס השולי

ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות ומחויבת לפי מדרגות, אבל לא פחות מ־31% למי שטרם מלאו לו 60 (מגיל 60 המדרגות מתחילות ב־10%). ניתן לנכות הוצאות מותרות לפי הדין, כגון ריבית על הלוואה לרכישת הנכס ותיקונים שוטפים; לא כל שיפוץ מותר בניכוי מידי. שיעור הפחת הרגיל תלוי בסיווג המבנה לפי תקנות הפחת, 1941, ואינו שיעור אחיד. חלופה לפי תקנות 1989 היא 2% משווי הדירה כולה כשהוא מתואם למדד עבור שנת השכרה מלאה, ובחלק משנה באופן יחסי לחודשי ההשכרה השלמים. החלופה היא במקום כל פחת אחר ואינה זמינה למי שנהנה מהפטור. התאמת המסלול תלויה בהוצאות המותרות ובשאר הכנסותיכם.

באותה דוגמה, אחרי שבועיים ריקנות מתקבלים בפועל כ־63,462 ₪ בשנה. מס הבסיס במסלול 10% הוא כ־6,346 ₪, לפני מס יסף וללא ניכוי שוכר־משכיר. במסלול הפטור המס הוא 0 ₪ רק בהנחה שזו כל שכירות התא המשפחתי, שבכל חודש ההכנסה נמוכה מהתקרה ושכל תנאי הפטור מתקיימים. ההפרש בין מסי הבסיס הוא כ־0.29 נקודות אחוז מהתשואה על מחיר הדירה, לא המלצה אישית על מסלול מס.

תשואה מול עליית ערך

מי שמשווה נדל"ן לאפיקים אחרים סופר בדרך כלל שני רכיבים: התשואה השוטפת ועליית ערך הנכס. בעשור האחרון עליית הערך היא שהובילה את התשואה הכוללת בישראל, אבל היא גם החלק שאי אפשר להבטיח, והיא ממומשת רק במכירה, בניכוי מס שבח ועלויות. תשואת השכירות, לעומתה, מגיעה לחשבון כל חודש. חישוב כן משווה את התשואה הנטו לחלופה בטוחה, ואם ההפרש קטן, שווה לשאול על מה בדיוק אתם מקבלים פיצוי.

שאלות נפוצות

תשואה ברוטו או נטו, מה מפרסמים בדרך כלל?

בדקו מה כלול בפרסום. ברוטו הוא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה, בלי הוצאות ובלי ריקנות. בדוגמה שבעמוד הפער הוא 0.34 נקודות אחוז ללא מס רכישה. אין פער קבוע: הוא תלוי בהוצאות, בריקנות ובבסיס ההשקעה. גם הנטו במחשבון הוא לפני מס הכנסה.

איך משכנתא משפיעה על התשואה?

מינוף מגדיל את התשואה על ההון העצמי כשעלות ההלוואה נמוכה מהתשואה על הנכס, ומקטין אותה כשההפך נכון. בדוגמה בריבית מייצגת של 4.8% מול תשואה נטו של 2.66% המינוף שוחק את התשואה השוטפת. זו ריבית להמחשה, לא הצעת הלוואה או נתון רשמי עדכני. המחשבון מציג את התשואה על הנכס עצמו, ללא מינוף.

מס רכישה של 8%, למה הוא נכנס לבסיס ההשקעה?

כי הוא כסף ששילמתם כדי להחזיק בנכס ולא תראו בחזרה, בדיוק כמו המחיר עצמו. משקיע שקונה דירה ב־2,200,000 ₪ מוציא בפועל 2,376,000 ₪, והתשואה הנטו מחושבת על הסכום הזה. המדרגה היא 8% עד 6,055,070 ₪ ו־10% מעל, בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. גם שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך לרכישה מגדילים את ההשקעה, אך אינם כלולים במחשבון; אין להכניסם להוצאות השנתיות.

כמה שבועות ריקנות ריאלי להניח?

אין כאן אומדן שוק לריקנות. התחילו מהניסיון בנכס ובאזור, והביאו בחשבון החלפת שוכר, צביעה ותיקונים. ברירת המחדל של שבועיים היא דוגמה בלבד; השוו גם תרחיש שבו הדירה עומדת ריקה זמן רב יותר.

האם התשואה מתעדכנת עם עליית שכר הדירה?

כן, וזו נקודה חשובה: התשואה שלכם מחושבת מול המחיר ששילמתם, לא מול שווי השוק הנוכחי. אם שכר הדירה עולה עם השנים, התשואה על ההשקעה המקורית עולה איתו, גם אם התשואה שקונה חדש היה מקבל היום נשארת נמוכה.

מקורות: שלושת מסלולי המס, תנאי הפטור ודוגמת התקרה המתואמת · רשות המסים, מדריך המסלולים להכנסה מהשכרת דירה למגורים (עדכון 1.6.2026) · תקרת הפטור 5,654 ₪ לחודש והקפאת ההצמדה 2025–2027 · רשות המסים, לוח עזר לחישוב מס הכנסה 2026 · סעיפים 17, 18, 121 ו־122 (הוצאות, מסלול 10%, פחת, שוכר־משכיר) · פקודת מס הכנסה, נוסח משולב בוויקיטקסט · מדרגות מס רכישה לדירה נוספת · רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 · שני מבחני מס היסף · רשות המסים, הוראת ביצוע 5/2025 · חוק הפטור מהשכרת דירת מגורים, סעיפים 1–5. חוק השכירות והשאילה, חלוקת הוצאות וסייגי התחולה · תקנות הפחת, 1941: שיעורים לפי סיווג המבנה · תקנות 1989: חלופת פחת לדירה מושכרת למגורים. נתוני 2026; בדקו את התאמת תנאי הדין למקרה שלכם.