מה באמת עומד על הפרק
ההשוואה בין שכירות לקנייה כמעט אף פעם לא נופלת על "כמה משלמים בחודש". היא נופלת על שלושה דברים: מינוף, חיסכון כפוי וגמישות.
הקונה ממנף. עם הון עצמי של 700,000 ₪ הוא שולט בנכס של 2,200,000 ₪, וכל עלייה של אחוז במחיר הדירה שווה לו 22,000 ₪, כ־3.1% על ההון העצמי שלו. זה עובד גם בכיוון השני. בנוסף, כל החזר משכנתא מכיל רכיב קרן שהוא חיסכון בפועל, וזה חיסכון שקורה גם כשאין משמעת עצמית.
השוכר שומר על נזילות וגמישות: הוא יכול לעבור עיר בגלל עבודה בלי עסקת מכירה וקנייה, ההון שלו זמין, והוא אינו נושא בהוצאות שבאחריות בעל הדירה (ביטוח מבנה, תיקונים והשבחות). בשכירות למגורים שעליה חל סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, ועד בית שוטף וארנונה חלים על המחזיק; המודל מניח שהם שווים בשני המסלולים ומשמיט אותם. היקף האחריות לתיקונים תלוי גם בסיבת הנזק ובדין החל על החוזה. מעבר דירה ותיווך בשכירות עשויים לעלות כסף, אך אינם מחושבים כאן. בתמורה לגמישות השוכר צריך באמת להשקיע את הכסף, ולא רק לומר שישקיע אותו. תרחיש השכירות במחשבון מניח משמעת מלאה: כל שקל שנחסך מול המשכנתא והאחזקה נכנס לתיק.
ההנחה שמכריעה את התוצאה: עליית הערך
קחו את ברירת המחדל: דירה ב־2,200,000 ₪ ואופק של 10 שנים. בעליית ערך של 3% בשנה הדירה שווה בסוף התקופה 2,956,616 ₪. בעליית ערך של 1% בשנה היא שווה 2,430,169 ₪. הפרש של 526,447 ₪ נובע מ־2 נקודות אחוז בהנחה שאיש לא יודע לחזות. בעליית ערך של 1% ותשואה חלופית של 6% השכירות מובילה ב־518,068 ₪; אם במקביל התשואה החלופית יורדת ל־4%, הפער מצטמצם ב־284,612 ₪ ל־233,456 ₪, אבל בהנחות האלה השכירות עדיין מובילה.
המסקנה המעשית: אל תחפשו במחשבון תשובה של כן או לא. הריצו שלושה תרחישים, פסימי, סביר ואופטימי, וראו באיזה טווח של הנחות הקנייה עדיין הגיונית עבורכם. בברירת המחדל הקנייה עוברת לראשונה את השכירות בשנה ה־7; זו אינה הבטחה להובלה בהמשך האופק. בעליית ערך של 5% בשנה היא מובילה כבר מהשנה הראשונה. אם היא מנצחת רק בעליית ערך של 5% ומעלה, אתם בעצם מהמרים על השוק.
ההקשר הישראלי
המחשבון מציג את יחס מחיר הדירה לשכר הדירה השנתי בשורה נפרדת: בברירת המחדל 33.3 שנות שכירות, השקולות לתשואת שכירות ברוטו של 3.0%. התשואה נגזרת משכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה, לפני מס והוצאות; זהו תרגום חשבוני של נתוני הדוגמה, לא נתון על שוק הדירות בישראל. ככל שהיחס גבוה יותר, שכר הדירה נמוך יותר ביחס למחיר הנכס, ולעליית ערך הדירה יש משקל גדול יותר בתרחיש הקנייה.
גם החוזה משפיע: בדקו את תקופת השכירות, אפשרויות החידוש ומנגנון העדכון של שכר הדירה שלכם. עליית שכר דירה של 2% בשנה היא הנחת תרחיש שאפשר לשנות, ולא תקרה חוזית או תחזית. במחשבון גם הוצאות האחזקה של בעל הדירה עולות באותו קצב.
מה נכנס לחישוב ומה לא
המשכנתא במודל היא מסלול שפיצר יחיד בריבית קבועה ולא צמודה. אין כאן הצמדה למדד, שינויי ריבית או תמהיל מסלולים; אלה עשויים לשנות את ההחזר, יתרת החוב וההשוואה. לבדיקת מסלולים עברו למחשבון המשכנתא.
בשני מצבי הרכישה הקונה גר בדירה הנרכשת. זה אינו מודל של דירה שמושכרת לאחרים במקביל למגורי הקונה בשכירות.
בחישוב: מס רכישה לפי סוג הרכישה שבחרתם (דירה יחידה: 7,744 ₪ על דירה ב־2,200,000 ₪; דירה נוספת: 176,000 ₪, לפי מדרגות שנקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026), עלויות נלוות לרכישה, ריבית המשכנתא, הוצאות האחזקה של בעל הדירה, עלויות מכירה אם הזנתם, ותשואה על כל שקל שאחד הצדדים חוסך מול השני. מדרגות דירה יחידה חלות רק על יחיד תושב ישראל (לרבות מי שנעשה תושב לראשונה או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה) שמתקיים בו אחד מתנאי סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, כמו דירה יחידה או החלפת דירה; חברה, תושב חוץ וכל רוכש אחר משלמים לפי מדרגות דירה נוספת גם על דירתם היחידה בישראל. ברכישת חלק מדירה המס מחושב על שווי הדירה כולה ומשולם לפי החלק שנרכש (תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה); רוכש, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 נחשבים בדרך כלל רוכש אחד. כדירה נוספת ברירת המחדל מתהפכת: שכירות בפער של 292,942 ₪. זו דוגמה תיאורטית שחורגת מתקרת המימון: הון עצמי של 700,000 ₪ אינו מספיק; בהלוואה רגילה נדרשים לפחות 1,100,000 ₪. המחשבון בודק את תקרת המימון לפי סוג הרכישה (75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה; נוהל בנקאי תקין 329). עמידה בתקרת המימון אינה אישור משכנתא. המחשבון אינו בודק הכנסה: בהלוואה רגילה יחס ההחזר מוגבל ל־50% מההכנסה הפנויה; מעל 40% נדרש משקל סיכון מלא, לא איסור אוטומטי. ההגדרה כוללת התחייבויות קיימות לפי נספח א׳ להוראה 329; לבדיקת היחס עברו למחשבון המשכנתא.
מס שבח אינו מחושב, ולכן ההון במסלול הקנייה הוא לפני מס שבח אפשרי. סיווג הרכישה כאן אינו קובע זכאות לפטור במכירה עתידית; מס שיחול יפחית את ההון ועשוי לשנות את ההשוואה. בדקו בנפרד במחשבון מס שבח. בפרט, במצב דירה נוספת אין להניח שיחול פטור.
לא בחישוב: מס שבח במכירה (לדירה יחידה יש פטור בתנאים, ראו מחשבון מס שבח), ביטוח חיים למשכנתא, ארנונה שמשולמת בשני המסלולים, והמס על תיקי ההשקעות. את המס מכניסים דרך שדה התשואה: הזינו תשואה נטו. בדוגמת המס כאן: 25% על הרווח הריאלי בלבד, ליחיד בנכס שבסיס העלות שלו מוצמד למדד. זה אינו שיעור או בסיס מס אחיד לכל השקעה; בניירות ערך במטבע חוץ, בפיקדונות ובמקרים מיוחדים הכללים עשויים להיות שונים. מס יסף של 3% חל על חלק כלל ההכנסה החייבת השנתית שמעל 721,560 ₪; עוד 2% חלים רק על חלק ההכנסה ההונית החייבת עצמה שמעל אותו סף, ולא על כל רווח הון של מי ששכרו גבוה. המקור: סעיפים 88, 91 ו־121ב לפקודת מס הכנסה. גם אינפלציה לא מחושבת בנפרד: כל המספרים נומינליים, ולכן גם התשואה החלופית צריכה להיות נומינלית נטו.
ההנחות של ברירת המחדל (עליית ערך 3%, עליית שכר דירה 2%, תשואה חלופית 6% נטו, אחזקה 5,000 ₪ בשנה, עלויות נלוות 2%) הן אומדן עריכתי של האתר ולא תחזית. שנו אותן לפי המקרה שלכם.
שאלות נפוצות
איזו תשואה חלופית ריאלי להזין?
למה בשנים הראשונות מסלול השכירות מוביל?
איך מכניסים למחשבון קנייה בלי משכנתא?
מה עם עזרה מההורים או מתנה?
האם הפטור ממס שבח לא הופך את הקנייה לעדיפה מראש?
מקורות: סוגי מסלולי המשכנתא ושינויים בתשלום: בנק ישראל, שקיפות הריביות במשכנתאות; מגבלות המימון (75% / 70% / 50%), יחס ההחזר ותקופה של עד 30 שנה: בנק ישראל, נוהל בנקאי תקין 329 (גרסה 13 (יוני 2026)), סעיפים 2, 5–6 ו־8 ונספח א׳; מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ולדירה נוספת: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026; המס על רווח הון ריאלי (סעיף 91(ב)(1)) ומס יסף (סעיף 121ב): פקודת מס הכנסה; נתוני הריבית להשוואה לברירת המחדל המייצגת: בנק ישראל, ריבית ממוצעת על משכנתאות שקליות לא צמודות, לפי תקופה (קובץ חודשי); הוצאות שוכר ובעל דירה: חוק השכירות והשאילה, סעיפים 25ח–25ט, בכפוף ל־25יד–25טו. נתוני 2026; הנחות התרחיש הן אומדן עריכתי של האתר.