מחשבון משכנתא 2026

שפיצר או קרן שווה: מה עדיף?

במסלול קבוע לא צמוד בשיטת שפיצר ההחזר החודשי קבוע לכל אורך התקופה: בהתחלה חלק גדול ממנו עשוי להיות ריבית, ועם הזמן חלק הקרן גדל. בקרן שווה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן בתוספת ריבית על היתרה, כך שההחזר מתחיל גבוה ויורד בהדרגה. על אותה הלוואה, קרן שווה חוסכת ריבית: במיליון ₪ ל־25 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 4.8% משלמים 602,000 ₪ ריבית בקרן שווה מול 718,991 ₪ בשפיצר, הפרש של כ־116,991 ₪, אבל ההחזר הראשון בקרן שווה הוא 7,333 ₪ מול 5,730 ₪, ולכן היא דורשת יכולת החזר גבוהה יותר בשנים הראשונות.

איזו הצעה באמת משווים?

פתחו את הצעות הבנקים והעתיקו את הסכום, התקופה, סוג המסלול והריבית, במקום להסתפק בברירות המחדל. השוו תחילה הצעות על אותו סכום ואותה תקופה. הארכת התקופה ושינוי הריבית יחד מקשים לזהות מה יצר את ההבדל.

במצב תמהיל, בדקו את ההחזר הראשון לצד שיא ההחזר בתרחיש ואת סך התשלומים. אם היתרון נעלם כשמשנים את הנחת המדד או הפריים, רשמו איזו הנחה הכריעה אותו; זו רגישות של ההצעה, לא תחזית. לבדיקת הסכום שמתאים לתקציב לפני השוואת מסלולים, התחילו במדריך כמה משכנתא אפשר לקחת. המחשבון אינו אישור עקרוני מהבנק.

מסלול אחד או תמהיל: ארבעת המסלולים

אין איסור כללי על משכנתא במסלול יחיד: נוהל בנקאי תקין 329 של בנק ישראל (סעיף 7) קובע שלא יותר משני שלישים (66.66%) מההלוואה יהיו בריבית שעשויה להשתנות במהלך התקופה, כלומר פריים או משתנה, צמודה או לא. משכנתא שכולה בריבית קבועה אינה מפרה מגבלה זו; האישור כפוף ליתר התנאים. מצב "מסלול אחד" מחשב מסלול קבוע לא צמוד בלבד. מצב "תמהיל מסלולים" משווה תרחישים לפי ההנחות שהוזנו, ואינו תחזית או העתק של הצעת הבנק.

נקודה שכדאי להפנים: הריבית הנמוכה שמוצגת במסלולים הצמודים היא ריבית ריאלית, ונוסף עליה עדכון הקרן לפי המדד. מסלול צמוד ב־3.4% עם אינפלציה של 2% נותן קירוב של כ־5.5% לריבית שנתית הכוללת את הנחת המדד, אך אינו שקול ללוח תשלומים של מסלול קבוע לא צמוד.

ההחזר הראשון הוא לא הסיפור: שלישים מול 100% קבועה

בתמהיל עם רכיבים צמודים או פריים ההחזר הראשון אינו מלמד על כל התקופה. במסלול צמוד עליית המדד מגדילה את הקרן ואת ההחזר, ובפריים שינוי הריבית משנה את ההחזר. מצב התמהיל מציג את שיא ההחזר ב־5 השנים הראשונות לפי התרחיש שתבחרו. זה אופק תצוגה של האתר בלבד, לא שיא ההחזר לכל התקופה ולא תרחיש שקיבל הסתברות רשמית. ייתכנו החזרים גבוהים יותר בהמשך. ההחזר בחודש האחרון מוצג בנפרד; אין במחשבון תחזית לשכר העתידי או בדיקת יכולת החזר לכל חיי ההלוואה.

משכנתא של 1,000,000 ₪ ל־25 שנה, בריביות ההמחשה של המחשבון (קל"צ 4.7%, פריים 4.75%, משתנה צמודה 3.4%) ובתרחיש של אינפלציה 2% ועליית פריים ב־1 נקודה: תמהיל השלישים מתחיל ב־5,453 ₪ בחודש, 219 ₪ פחות מ־100% קל"צ (5,672 ₪). בשיא ב־5 השנים הראשונות ההחזר שלו מגיע ל־5,805 ₪, בחודש האחרון (300) ל־6,691 ₪ נומינלית, וסך ההחזר הנומינלי שלו, כ־1,833,818 ₪, גבוה בכ־132,082 ₪ מהקל"צ (כ־1,701,736 ₪), שההחזר שלה לא זז. זה בדיוק סוג ההשוואה שמצב התמהיל נועד להנגיש: החיסכון של היום מול החשיפה של מחר, במספרים.

הטעות הנפוצה: לבחור הצעה לפי ההחזר החודשי

שתי הדרכים הנפוצות להוריד את ההחזר החודשי עולות כסף שלא רואים בשורה הראשונה של ההצעה. הראשונה היא הארכת התקופה: במסלול קבוע לא צמוד של 4.8%, מיליון ₪ ל־30 שנה במקום 25 מורידים את ההחזר מ־5,730 ₪ ל־5,247 ₪, 483 ₪ פחות בחודש, ומוסיפים 169,804 ₪ ריבית (888,795 ₪ מול 718,991 ₪). השנייה היא רכיב צמוד מדד: בתמהיל השלישים שלמעלה, אם האינפלציה הממוצעת היא 3% במקום 2%, ההחזר הראשון כמעט לא זז (5,454 ₪ מול 5,453 ₪), אבל סך ההחזר הנומינלי עולה ל־1,926,391 ₪, 92,573 ₪ יותר, וכל התוספת מגיעה מהשליש הצמוד (במודל, ריבית המסלול המשתנה מוחזקת קבועה). ב־100% קל"צ אותה אינפלציה אינה משנה אף תשלום. לכן רשמו לכל הצעה שלושה מספרים: ההחזר הראשון, ההחזר הגבוה ביותר הצפוי וסך התשלומים, ובדקו את האחרון בשתי הנחות מדד לפחות בשדה "אינפלציה שנתית ממוצעת".

איך משווים נכון בין תמהילים, ומה עם פירעון מוקדם

שלושת המספרים בטבלה הם ההחזר הראשון, השיא ב־5 השנים הראשונות בלבד וסך ההחזר הנומינלי בתרחיש לכל תקופת ההלוואה. הסכום הכולל והפער בין התמהילים אינם מהוונים ואינם השוואה בכוח קנייה קבוע. המחשבון אינו מדרג תמהיל כטוב ביותר: התוצאה תלויה בריביות, בהצמדה ובהנחות התרחיש, והיציבות במסלול קבוע לא צמוד אינה מבטיחה שהוא הזול ביותר.

הצעד הבא: אישור עקרוני מכמה בנקים, באותו פורמט

לפני שבוחרים תמהיל, בקשו אישור עקרוני מכמה בנקים. לפי נוהל בנקאי תקין 451 של בנק ישראל (סעיף 4ג), האישור ניתן בלי עלות, הבנק עונה בכתב בתוך 5 ימי עסקים (במקרים חריגים שהגדיר מראש, 7), ותוקף האישור הוא 24 ימים לפחות, שבהם הריביות שהוצעו לא יעלו אם לא השתנו הנתונים שמסרתם. מלבד התמהיל שהבנק מציע, כל אישור כולל שלושה סלים אחידים: 100% קבועה לא צמודה; שליש קל"צ, שליש פריים ושליש משתנה צמודה כל 5 שנים; וחצי קל"צ וחצי פריים. אלה שלושת התמהילים הקבועים במצב "תמהיל מסלולים". בסלים האחידים התקופה לבחירתכם (10, 15, 20, 25 או 30 שנה) והלוח שפיצר, ולכן בקשו מכל הבנקים אותה תקופה והשוו את אותו סל לפי סך התשלומים הצפוי וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי, שמופיעים באישור. הזינו את ריביות כל הצעה בשדות "ריביות שנתיות לפי מסלול" כדי לבדוק אותה בהנחות המדד והפריים שלכם, ולפני החתימה בדקו את עמלות הפירעון המוקדם.

עוד שיקול שלא מופיע במספרים: עמלת פירעון מוקדם. במסלולים הקבועים, אם תרצו לסלק או למחזר כשהריבית במשק נמוכה מזו שלקחתם, תשלמו עמלת היוון שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. במסלול הפריים אין עמלת היוון (סעיף 4(2) לצו: ריבית שמשתנה במועדים לא ידועים או לפחות אחת לשנה), אבל גם בו ייתכנו עמלה תפעולית (עד 60 ₪) ועמלת אי־הודעה מוקדמת של עד 0.1% מהסכום הנפרע, שנחסכת בהודעה בכתב 10–45 ימים מראש. עמלת אי־ההודעה אינה נגבית גם במקרה של פטירת הלווה, או על הסכום שמימן אותו בנק בהלוואה חדשה לצורך הפירעון המוקדם (סעיף 3(2)); הפטורים האלה אינם פטור מכל עמלת פירעון. במסלולים הצמודים נוספת עמלת מדד אם פורעים בין ה־1 ל־15 בחודש: הסכום הנפרע כפול מחצית השינוי הממוצע במדד ב־12 המדדים האחרונים (סעיף 5), ופירעון מה־16 בחודש חוסך אותה. עמלת ההיוון עצמה מופחתת ב־20% אם עברו 3 שנים מקבלת ההלוואה וב־30% אחרי 5 שנים (סעיף 8(ב); להלוואה משלימה סולם הפחתות משלו). כל אלה בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), שמקושר במקורות.

מה הבנק בודק לפני שהוא מאשר, ומה עולה מעבר להחזר

ארבע מגבלות של בנק ישראל בהוראה 329 (גרסה 13 (יוני 2026)): מימון של עד 75% משווי הדירה לדירה יחידה (70% למשפרי דיור, 50% לדירה להשקעה), וכשיש כבר הלוואה על אותה דירה יתרתה נספרת בשיעור המימון (סעיף 4); יחס החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, כשמעל 40% הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון מלא ולכן רבים נעצרים שם; לכל היותר שני שלישים בריבית שעשויה להשתנות; ותקופה של עד 30 שנה. יחס ההחזר, לפי נספח א' להוראה, הוא ההחזר החדש, ועימו החזרים על הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס (בכל בנק) שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, חלקי ההכנסה הפנויה: הנטו פחות הוצאות קבועות, כלומר דמי מזונות, החזרים על הלוואות אחרות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, ושכר דירה למי שלא יגור בדירה. הזינו רק הכנסה נטו קבועה ומתועדת של הלווים שהבנק יכול להכיר בה. הכנסתו של כל לווה שרוכש זכויות בדירה, למשל בני זוג שקונים יחד, נספרת במלואה. קרוב מדרגה ראשונה שאינו בעל זכות בדירה נספר לכל היותר במחצית מהכנסתו הפנויה, גם אם חתם כלווה: עליו להיות ערב, לעבור בדיקת יכולת החזר כמו הלווה ולשלם לפחות 20% מההחזר החודשי מחשבונו. בן או בת זוג שאינם בעלי זכות בדירה ומתגוררים עם הלווה בדירה יכולים להיספר במלוא הכנסתם הפנויה רק אם מתקיימים לגביהם גם כל התנאים האלה (נספח א' 1.2 ו־1.3). אין לנכות שוב את ההוצאות שכבר נוכו מהכנסת הקרוב. בדיקת המימון כאן מיועדת לרכישה רגילה בלבד, לא לדירה במחיר מופחת (כגון מחיר למשתכן או מחיר מטרה), מיחזור או הלוואה לכל מטרה. דירה יחידה וחליפית כפופות להגדרות ולמסמכים בהוראה 329, לרבות הגדרת אזרח ישראלי; דירה להשקעה היא כל דירה שאינה יחידה או חליפית לפי ההוראה. השווי צריך להיות השווי המוכר לבנק, ולא מחיר או הערכת שווי לבחירתכם. הבדיקה אינה אישור זכאות או אישור משכנתא. הבדיקות לפי הקלט הן חלקיות: מגבלת התקופה נאכפת בשדה, ובדיקת הריבית המשתנה פועלת במצב התמהיל. בדיקת היחסים נעשית לפני עיגולם לתצוגה.

מעבר להחזר יש להביא בחשבון מס רכישה (מחשבון נפרד), ייצוג משפטי, תיווך, שמאות וביטוחים לפי תנאי העסקה וההלוואה. שכר עורך הדין שמייצג את הקונה נקבע בהסכם עמו. אין לבלבל אותו עם השתתפות בהוצאות משפטיות שקבלן מוכר גובה מהקונה. על קבלן, כלומר מוכר לפי חוק המכר (דירות) שבנה את הדירה או קנה אותה מהבונה כדי למכור אותה, חלות תקנות המכר (דירות), תקנות 2–4, הכוללות תקרה לפני מע״מ וסייג לפי מחיר הדירה. בקנייה ממי שאינו מוכר כזה, למשל בדירה יד שנייה, התקנות האלה אינן חלות. עמלת טיפול בבקשה להלוואה לדיור בבנק כפופה לתקרה כספית בחוק ולעדכונה לפי המדד, ולא לאחוז כללי מסכום המשכנתא; בדקו את התעריפון העדכני והסכום שסוכם עם הבנק (סעיפים 9ב ו־9ז לחוק הבנקאות (שירות ללקוח)). העלויות הנלוות אינן נכללות בהחזרים שמחשב העמוד.

איזו תקרת מימון חלה עליכם

התקרה נקבעת לפי מי שקונה ומה נשאר בבעלותו. דירה יחידה (75%) היא דירה יחידה כהגדרתה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין שרוכש אזרח ישראלי. דירה חליפית (70%) היא דירה שרוכש אזרח ישראלי שכבר יש לו דירה, שהייתה נחשבת דירתו היחידה לולא הרכישה, והוא מתחייב למכור אותה כקבוע באותו סעיף. כל רכישה אחרת היא דירה להשקעה (50%), וכך גם כשהרוכש אינו אזרח ישראלי (סעיפים 1 ו־2 להוראה). הבנק מסתמך, בין היתר, על תצהיר שלכם מאושר בידי עורך דין או על הודעת שומת מס הרכישה של רשות המסים (סעיף 3). בדירה של 2,000,000 ₪ המשמעות היא הלוואה של עד 1,500,000, 1,400,000 או 1,000,000 ₪, כלומר הון עצמי של 500,000, 600,000 או 1,000,000 ₪ לפחות, לפני מס רכישה ועלויות נלוות. ביחס ההחזר הגבול תלוי בהכנסה הפנויה: ההחזר של 5,730 ₪ מהדוגמה נשאר עד 40% מהכנסה פנויה של 14,325 ₪ ומעלה, ובתוך תקרת ה־50% מהכנסה של 11,460 ₪ ומעלה. הזינו "שווי הנכס" ו"הכנסה חודשית נטו", והבדיקות האוטומטיות יראו לכם באיזה צד של כל גבול אתם.

מסלול הפריים צמוד ישירות לריבית בנק ישראל; שם תמצאו את הריבית הנוכחית, את היסטוריית ההחלטות ואת מועד החלטת הריבית הבאה.

שאלות נפוצות

מקורות: מגבלות המימון (75/70/50%), יחס ההחזר מההכנסה הפנויה (50%, משקל סיכון מעל 40%) והגדרתו בנספח א', חלק הריבית המשתנה (66.66%) ותקרת 30 השנים · בנק ישראל, נוהל בנקאי תקין 329 (גרסה 13 (יוני 2026), חוזר 2852) · ריבית בנק ישראל (הפריים במחשבון נגזר ממנה בתוספת 1.5 נקודות אחוז) · בנק ישראל, המדיניות המוניטרית · ריביות המשכנתא בפועל לפי מסלול · בנק ישראל, אשראי לדיור: טבלאות ביצועים וריביות · עמלות הפירעון המוקדם (תפעולית עד 60 ₪, אי־הודעה עד 0.1% והודעה עד 45 ימים מראש, פטור מהיוון בריבית משתנה, עמלת מדד, הפחתות ההיוון) · צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב–2002, סעיפים 3, 4, 5, 8 ו־10 · האישור העקרוני (בלי עלות, תשובה תוך 5 ימי עסקים, תוקף 24 ימים לפחות) ושלושת הסלים האחידים · בנק ישראל, נוהל בנקאי תקין 451: נהלים למתן הלוואות לדיור (גרסה 22, סעיף 4ג ותוספת 5). נתוני 2026.