כמה משכנתא אפשר לקחת עם הכנסה של 20,000 ₪?
הכלל שכולם מצטטים הוא שליש מההכנסה. הוא נכון בערך, הוא נמדד מול ההכנסה הפנויה ולא מול הנטו, ההון העצמי עוצר אותו לפני שההכנסה עוצרת, והוא נשבר בשלושה מקרים שכדאי להכיר לפני שנכנסים לבנק.
הכלל של שליש מההכנסה
בנק ישראל מגביל את יחס ההחזר ל־50% מההכנסה הפנויה (הוראה 329, סעיף 5), מעל 40% הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון מלא ולכן רבים מהבנקים נעצרים שם, ותכנון שמרני ונוח לחיים הוא שליש. הכנסה פנויה היא הנטו פחות הוצאות קבועות: דמי מזונות, החזרים על הלוואות אחרות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים (ושכר דירה, למי שלא יגור בדירה הנרכשת); החזר על הלוואה קודמת שמובטחת בנכס הנרכש מצטרף להחזר החדש (נספח א' להוראה, גרסה 13 (יוני 2026)). על הכנסה פנויה של 20,000 ₪, שליש הוא החזר של 6,667 ₪ בחודש, שמתורגם, בריבית 4.8% ל־25 שנה, למשכנתא של כ־1,163,500 ₪. המשכנתא בפועל היא הנמוכה מבין מבחן ההכנסה הזה לבין תקרת המימון: עד 75% משווי הדירה לדירה יחידה (הטבלה מניחה דירה יחידה), 70% למשפרי דיור ו־50% לדירה להשקעה.
| הכנסה פנויה | החזר מקסימלי | משכנתא ל־25 שנה | הון עצמי דרוש (25%) | מחיר דירה מרבי |
|---|---|---|---|---|
| 15,000 ₪ | 5,000 ₪ | 872,600 ₪ | 290,900 ₪ | 1,163,500 ₪ |
| 20,000 ₪ | 6,667 ₪ | 1,163,500 ₪ | 387,800 ₪ | 1,551,300 ₪ |
| 25,000 ₪ | 8,333 ₪ | 1,454,300 ₪ | 484,800 ₪ | 1,939,100 ₪ |
| 30,000 ₪ | 10,000 ₪ | 1,745,200 ₪ | 581,700 ₪ | 2,326,900 ₪ |
המדריך מחשב מסלול קבוע לא צמוד בריבית 4.8%, כמו מצב "מסלול אחד" במחשבון. משכנתא שכולה בריבית קבועה אינה אסורה לפי מגבלת הריבית המשתנה, אך כפופה ליתר תנאי ההוראה ולאישור הבנק. להשוואת תרחיש תמהיל: על מיליון ₪, בברירות המחדל של המחשבון, תמהיל שלישים מתחיל ב־5,453 ₪ בחודש לעומת 5,672 ₪ ב־100% קבועה לא צמודה, פער של כ־4%, אבל בשיא התרחיש ב־5 השנים הראשונות הוא מגיע ל־5,805 ₪. זה שיא בחלון התצוגה בלבד, לא שיא לכל התקופה; ייתכנו החזרים גבוהים יותר בהמשך. הריבית האחת היא הנחת מודל קבוע לא צמוד, ולא הוכחה שהתוצאה שמרנית בכל תרחיש.
מה הבנק בודק בפועל
לא רק את התלוש. הכנסה קבועה ומתועדת (נספח א' להוראה: משולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף), ותק במקום העבודה, התחייבויות קיימות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים (דמי מזונות והחזרים על הלוואות אחרות יורדים מההכנסה הפנויה; הלוואה קודמת על אותו נכס מצטרפת להחזר), ואת ההון העצמי מול תקרת המימון: 25% משווי הדירה הם הרצפה הרגולטורית לדירה יחידה, לא סימן ללקוח חזק, ולפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט 2026 כמעט מחצית מסכומי המשכנתאות החדשות נלקחו בשיעור מימון של 60% עד 75% (25% עד 40% הון עצמי), כלומר ההון העצמי, לא ההכנסה, הוא המגבלה של קבוצת הלווים הגדולה ביותר.
תריצו את המספרים שלכם
מחשבון המשכנתא נותן החזר חודשי, לוח סילוקין ויחס החזר מההכנסה הפנויה, בשלוש שניות.
דוגמה מלאה במספרים
זוג עם הכנסה נטו של 20,000 ₪, בלי הלוואות, עם 500,000 ₪ הון עצמי, קונה דירה יחידה. החזר של שליש הוא 6,667 ₪, שנותן בריבית 4.8% ל־25 שנה משכנתא של כ־1,163,500 ₪, כלומר דירה עד כ־1.66 מיליון ₪ (מימון 70%, בתוך תקרת ה־75%). ההון העצמי הזה היה מאפשר לפי תקרת המימון עד 1,500,000 ₪, ולכן כאן ההכנסה היא המגבלה; עם 250,000 ₪ הון עצמי בלבד תקרת המימון הייתה עוצרת ב־750,000 ₪, 36% פחות, בלי קשר להכנסה.
אותו זוג עם הלוואת רכב של 1,500 ₪ בחודש שנשארו לה שנתיים: ההכנסה הפנויה יורדת ל־18,500 ₪, שליש ממנה הוא 6,167 ₪, המשכנתא כ־1,076,200 ₪ והדירה עד כ־1.58 מיליון ₪. ההלוואה גררה הפרש של כ־87,300 ₪ בתקציב הדירה.
איפה הכלל הזה נשבר
בהכנסה נמוכה, שליש הוא יותר מדי: אחרי החזר על הכנסה של 12,000 ₪ לא נשאר מספיק לחיות, והבנק יאשר פחות. בהכנסה גבוהה קורה ההפוך: ההוראה מתירה עד 50%, ומשפחה שמרוויחה 60,000 ₪ יכולה לקבל אישור גם ליחס גבוה משליש, לפי שיקול הבנק ובמחיר משקל הסיכון שסעיף 6 מטיל מעל 40%. ובזוגות שבהם הכנסה אחת אינה קבועה, ההוראה מונה רק הכנסה שמשולמת באופן קבוע ומגובה במסמכים; הכנסה שאינה עומדת בזה אינה נספרת, ובנקים רבים דורשים היסטוריה לפני שהם משקללים עמלות, בונוסים ושעות נוספות.
ומעבר להחזר: מ"תקציב הדירה" יורדות גם העלויות הנלוות, תיווך, שמאות, ביטוחים וייצוג משפטי. שכר עורך הדין שמייצג את הקונה נקבע בהסכם עמו. אין לבלבל אותו עם השתתפות בהוצאות משפטיות שקבלן מוכר גובה מהקונה. על קבלן, כלומר מוכר לפי חוק המכר (דירות) שבנה את הדירה או קנה אותה מהבונה כדי למכור אותה, חלות תקנות המכר (דירות), תקנות 2–4, הכוללות תקרה לפני מע״מ וסייג לפי מחיר הדירה. בקנייה ממי שאינו מוכר כזה, למשל בדירה יד שנייה, התקנות האלה אינן חלות. עמלת טיפול בבקשה להלוואה לדיור בבנק כפופה לתקרה כספית בחוק ולעדכונה לפי המדד, ולא לאחוז כללי מסכום המשכנתא; בדקו את התעריפון העדכני והסכום שסוכם עם הבנק (סעיפים 9ב ו־9ז לחוק הבנקאות (שירות ללקוח)). העלויות הנלוות אינן נכללות בהחזרים שמחשב העמוד. מס רכישה על דירה יחידה במחיר הזה הוא אפס, ולדירה שנייה יש מחשבון נפרד.
משכנתא שנייה ודירה נוספת: מה בנק ישראל מגביל
הוראה 329 אינה קובעת מספר מרבי של משכנתאות, לא ללווה ולא לדירה. היא מגבילה כל הלוואה לדיור בשני המבחנים שכבר פגשתם, ושניהם סופרים את ההלוואות שכבר יש לכם. המבחן הראשון הוא שיעור המימון, והוא תלוי במה שאתם קונים ובמה שנשאר בבעלותכם (סעיפים 1 ו־2): 75% לדירה יחידה; 70% לדירה חליפית, כלומר דירה שקונה מי שכבר יש לו דירה ומתחייב למכור אותה כקבוע בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין; ו־50% לכל דירה אחרת, שההוראה מכנה דירה להשקעה. מי שקונה דירה שנייה ומשאיר את הראשונה קונה אפוא דירה להשקעה. לזוג מהדוגמה, עם 500,000 ₪ הון עצמי, תקרת המימון לבדה מאפשרת דירה יחידה עד 2,000,000 ₪ (הלוואה של עד 1,500,000 ₪), אבל דירה להשקעה רק עד 1,000,000 ₪ (הלוואה של עד 500,000 ₪).
המבחן השני הוא יחס ההחזר, ובו המשכנתא הקיימת נספרת לפי הנכס שהיא מובטחת בו (נספח א'). משכנתא על דירה אחרת שנותרו לה יותר מ־18 חודשים יורדת מההכנסה הפנויה, כמו הלוואת הרכב בדוגמה: במבחן השליש כל 1,000 ₪ החזר חודשי עליה מקטינים את המשכנתא החדשה בכ־58,200 ₪. הלוואה קודמת על אותה דירה, בכל בנק, מצטרפת להחזר החדש, והכול יחד צריך להישאר עד 50% מההכנסה הפנויה. גם תקרת המימון נמדדת על אותה דירה במצטבר: ההלוואה החדשה ויתרת ההלוואות הקודמות שמובטחות בה לא יעברו יחד את השיעור שלמעלה (סעיף 4). להלוואה שאינה לרכישת דירה, כמו משכנתא לכל מטרה, ההוראה מתירה לבנק חריגה מוגבלת מהכלל הזה (סעיף 10א).
שאלות נפוצות
הבנק חייב לאשר שליש מההכנסה?
מה נחשב הכנסה לצורך החישוב?
איך מגדילים את הסכום שהבנק יאשר?
כמה הון עצמי צריך?
כמה משכנתאות אפשר לקחת?
מקורות: בנק ישראל, נוהל בנקאי תקין 329 (גרסה 13 (יוני 2026)): סוגי הדירה ותקרות המימון (סעיפים 1 ו־2), המימון המצטבר על אותה דירה (סעיפים 4 ו־10א), יחס ההחזר (סעיפים 5–6) והגדרת ההחזר החודשי וההכנסה הפנויה (נספח א');בנק ישראל, אשראי לדיור: ביצועים וריביות: הריבית המייצגת (4.8%) והתפלגות המימון.