היטל השבחה: מתי משלמים, מי פטור ואיך מערערים
היטל השבחה הוא ככלל 50% מעליית השווי שיצרה תוכנית, הקלה או שימוש חורג, לא אחוז ממחיר הנכס, ומשלמים אותו רק כשמממשים: מוכרים, מקבלים היתר או מתחילים להשתמש בזכויות החדשות. לפני שמחשבים צריך לדעת אם חל עליכם שיעור אחר, כמו בפינוי ובינוי, בעמידות מבנים או בתוכנית משביחה של המטרו, אם אחד הפטורים של סעיף 19 פוטר אתכם, ומתי השומה הופכת לסופית.
ארבע שאלות שקובעות אם תשלמו, וכמה
- האם הייתה פעולה תכנונית שהעלתה את השווי? השבחה היא עליית שווי עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה). עליית מחירים בשוק אינה השבחה. היטל בעקבות תוכנית חל רק על מקרקעין שבתחומה או שגובלים בה (סעיף 2(א)).
- האם אתם מממשים עכשיו? מימוש הוא קבלת היתר שלא היה ניתן בלי הפעולה התכנונית, התחלת שימוש שהותר לראשונה בעקבות אישור התוכנית, או העברת הנכס או חכירה לדורות בו, בתמורה או בלי תמורה (סעיף 1). אינן מימוש: העברה מכוח דין, העברה ללא תמורה לקרוב, והעברה בין בני זוג אגב פירוד שנקבעה בפסק דין. מימוש חלקי, למשל מכירת דירה אחת מתוך כמה, מחייב היטל יחסי (סעיף 7(ב)).
- איזה שיעור חל? ברירת המחדל היא 50% מההשבחה (סעיף 3). במקרקעין למגורים בתוכנית פינוי ובינוי, מהמועד הקובע 1.5.2022, ברירת המחדל היא 25% (סעיף 3א), והרשות המקומית רשאית לקבוע לאזור 50%, 25% או 0% לפי מועד הגשת התוכנית. תוכנית פינוי ובינוי היא מונח מוגדר (סעיף 3א(ה)): תוכנית לפינוי ובינוי במתחם פינוי ובינוי, כהגדרתם בסעיף 1 לחוק, או תוכנית במתחם להתחדשות עירונית כהגדרתו בסעיף 62א(א2). הסיווג נבדק מול הוועדה, לא לפי שם הפרויקט. בתוכנית משביחה במתחם השפעה של המטרו (תמ״א 70) חל חוק רכבת תחתית (מטרו), עם שיעור היטל אחר ומס השבחת מטרו לאוצר המדינה; המדריך, כמו המחשבון, אינו מחשב את ההסדר הזה. לעמידות מבנים, לתמ״א 38 ולשיקום נזקי מלחמה יש מסלולים נפרדים, והם מפורטים בעמוד המחשבון.
- האם חל פטור? פטור נבחן במועד המימוש, ולכן מבקשים אותו מהוועדה המקומית לפני שחותמים.
החישוב: שני שווים, שיעור אחד
שמאי מטעם הוועדה מעריך את הנכס פעמיים לאותו יום, במצב התכנוני הקודם ובמצב החדש, כאילו נמכר בשוק חופשי. היום הזה הוא יום תחילת התוכנית, או יום אישור ההקלה או השימוש החורג (סעיף 4(7)), גם כשהמימוש מגיע שנים אחריו. ובתוכניות עוקבות בלי ששולם היטל, מעריכים לפני הראשונה ואחרי האחרונה (סעיף 4(5)). ההפרש הוא ההשבחה.
דוגמה: דירת גן ששוויה במצב הקודם 1,800,000 ₪ ובמצב החדש 2,300,000 ₪. ההשבחה היא 500,000 ₪, וההיטל בשיעור 50% הוא 250,000 ₪. אותה השבחה בתוכנית פינוי ובינוי, בשיעור ברירת המחדל, הייתה מחייבת 125,000 ₪: טעות בסיווג המסלול שווה כאן 125,000 ₪, לכל כיוון.
מאותו יום ועד התשלום הסכום מוגדל לפי שיעור העלייה הנמוך מבין שני מדדים: מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה (סעיף 9). על תשלום שמתאחר חלים ריבית והפרשי הצמדה כמו על תשלומי חובה לרשות מקומית (סעיף 15).
בדקו את המספרים שלכם
הזינו שווי לפני ואחרי ובחרו מסלול, כולל פינוי ובינוי ועמידות מבנים.
הפטורים שבעלי דירות פוגשים, ומה כל אחד דורש
- הרחבת דירה עד 140 מ״ר. בנייה או הרחבה של דירת מגורים, כשהמחזיק או קרובו ביקשו את ההיתר למגוריהם, אינה מימוש כל עוד השטח הכולל אחרי הבנייה אינו עולה על 140 מ״ר; מחסן אחד עד 20 מ״ר נחשב חלק מהדירה (סעיף 19(ג)(1) ו־(ג1)). על השטח שמעל התקרה משלמים היטל יחסי. זו דחייה ולא מחיקה: במכירה ההיטל חוזר, אלא אם חל הפטור הבא.
- מכירה אחרי 4 שנות מגורים. העברה של דירה שנבנתה או הורחבה כך, או של דירה שניתן להרחיבה לפי תוכנית, אינה מימוש אם המחזיק או קרובו גרו בה מגמר הבנייה ועד המכירה 4 שנים לפחות (סעיף 19(ג)(2)). כשהתוכנית מאפשרת להגדיל את הדירה מעבר ל־140 מ״ר, השאלה אם הפטור חל גם על הזכויות שמעבר לתקרה שנויה במחלוקת בפסיקה, ולכן בקשו מהוועדה אישור בכתב שאין חבות לפני שנקבע מחיר.
- שכונת שיקום וצו פטור. במקרקעין למגורים בשכונת שיקום שהממשלה הכריזה עליה, כל עוד ההכרזה בתוקף, באזור שיקום, או במקום ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים פטרו בצו, אין חובת היטל (סעיף 19(ב)(1) עד (3)).
- ממ״ד, נגישות ומעלית. מרחב מוגן בשטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית, או חדר עם שיפורי מיגון כשאי אפשר לבנות ממ״ד (סעיף 19(ב)(9)); שטחי שירות להתאמות נגישות, לרבות מעלית שבנייתה אינה נדרשת לפי דין (סעיף 19(ב)(7)).
- מערכת סולארית על הגג. בהוראת שעה עד 31.12.2030, השבחה בשל מיתקן פוטו־וולטאי על גג בניין, לבד או עם מיתקן אגירה קטן, פטורה כשהחשמל מיועד לשימוש עצמי של המשתמשים בבניין, והזרמת עודפים לרשת תמורת זיכוי בחשבון החשמל נחשבת שימוש עצמי (סעיף 19(ב)(11)). ובהוראת שעה עד 31.12.2028 פטור גם מיתקן על גג של בניין שאינו מיועד לייצור אנרגיה, כששטח המיתקן אינו עולה על 7,000 מ״ר, בלי תנאי השימוש העצמי (סעיף 19(ב)(14)).
- מכירה בידי קשיש לפני היתר חיזוק. מכירת זכויות בידי קשיש, כמשמעותה בסעיף 49לג1(ו1) לחוק מיסוי מקרקעין ובתנאיו, שנעשתה עד קבלת היתר מכוח תמ״א 38 או תוכנית לעמידות מבנים, אינה מימוש לעניין ההשבחה מאותו היתר, והקונה נכנס לנעליו לעניין זה (סעיף 19(ב3)).
- קושי כלכלי, בהקלה או בשימוש חורג בלבד. הוועדה המקומית רשאית לפטור, כולו או חלקו, בגלל מצבו החומרי של החייב (סעיף 19(א)). זה שיקול דעת ולא זכות, ומבקשים אותו בכתב.
מתי משלמים בפועל, ואיך לא להיתקע בעסקה
ההיטל משולם לא יאוחר ממועד המימוש (סעיף 7(א)): עסקה שהיא מימוש לא תירשם בפנקסי המקרקעין בלי תעודה מהוועדה המקומית שההיטל שולם או שניתנה ערובה (סעיף 10(א)), והיתר בנייה, הקלה או שימוש חורג לא יינתנו לפני תשלום או ערובה (סעיף 10(ג)). בשימוש חורג למטרת עסק, ההיתר מותנה לכל היותר ב־25% מההיטל כשהחריגה היא מהיתר, וב־40% כשהיא מתוכנית (סעיף 10(ד) ו־(ה)).
לפני מכירה: אם הוועדה לא הציגה לוח שומה בתוך 6 חודשים מאישור התוכנית, השומה נדחתה עד המימוש (סעיף 6(ה)), וכל בעל מקרקעין רשאי לדרוש שומה בכל עת; היא נערכת בתוך 90 יום מקבלת הדרישה (סעיף 4(4)(א)). דרשו אותה לפני שנקבע מחיר. כלפי הוועדה החייב הוא בעל המקרקעין, ובמקרקעין מוחכרים לדורות החוכר (סעיף 2(א)), כך שבמכירה זה המוכר; החוזה קובע רק מי נושא בנטל ביניכם. שותפים משלמים כל אחד לפי חלקו, ובבית משותף היטל על רכוש משותף שאפשר להצמיד לדירה אחת, כמו חדר יציאה לגג, מוטל רק על בעל אותה דירה (סעיף 11). במקרקעי ישראל שלא הוחכרו לדורות, ובחלק מהקרקע החקלאית ששונה ייעודה, חל במקום ההיטל הסכם התשלומים של רשות מקרקעי ישראל עם הרשויות המקומיות (סעיף 21). מותר לשלם מקדמות על חשבון ההיטל עוד לפני שנקבעה השומה (סעיף 7(א)).
ובמימוש עצמו: את מחצית ההיטל מותר לדחות, ל־6 שיעורים חודשיים שווים שמתחילים בחודש שאחרי המימוש, בתוספת ריבית והצמדה, כנגד ערבות בנקאית על היתרה (תקנות 3 ו־4 לתקנות הערובות ודחיית התשלומים). בדוגמה: 125,000 ₪ במימוש, ו־6 תשלומים של כ־20,833 ₪ לפני ריבית והצמדה.
קיבלתם שומה ואתם לא מסכימים: איזו דרך מתאימה לכם
על שומה לפי סעיף 4 יש 45 יום מהיום שבו הובאה לידיעתכם, לערר, לפנייה לשמאי מכריע או לשומה מוסכמת. על לוח שומה (סעיף 5) המועד הוא שנה מהיום שבו הוצג הלוח במשרדי הוועדה המקומית והמחוזית (סעיף 6(א)), ולא מהיום שבו שמעתם עליו (סעיף 14(א), (ב)(1) ו־(ב1)(1)). הדרך נבחרת לפי מה שאתם חולקים עליו:
| מה אתם טוענים | הדרך | מה חשוב לדעת |
|---|---|---|
| טעות עובדתית: פרטי הנכס, שטחו, התוכניות שחלות עליו או הזכויות שלכם בו | בקשה לוועדה המקומית לתקן את השומה (סעיף 14(ו)) | הוועדה רשאית לשנות שומה רק מהנימוקים האלה. החוק אינו קובע שהבקשה עוצרת את מניין הימים, אז אל תחכו לתשובה כשהמועד מתקרב. |
| הסכום גבוה מדי, והחיוב המעודכן אינו עולה על 90,000 ₪ | שומה מוסכמת: פנייה לוועדה המקומית עם שומה של שמאי מקרקעין מטעמכם (סעיף 14(ב1)) | רק כשאינכם חולקים על עצם החיוב. שמאי הוועדה מחליט בתוך 14 יום, ושומה מוסכמת עוברת לבדיקת השמאי הממשלתי הראשי, שרשאי שלא לאשר אותה בתוך 21 יום. |
| הסכום גבוה מדי, בכל סכום | שמאי מכריע: פנייה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין (סעיף 14(ב)) | רק על גובה החיוב. זהות השמאי נמסרת לכם ולוועדה בתוך 15 יום, ועל החלטתו אתם או הוועדה יכולים לערור לוועדת הערר בתוך 45 יום מהמצאתה (סעיף 14(ב)(4)). |
| אין חיוב בכלל: חל פטור, אין מימוש, או שהחייב הוא אחר | ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (סעיף 14(א)), בצירוף שומה של שמאי מטעמכם או בקשה לפטור ממנה (תקנה 3(א)(8)) | הדרך היחידה לחלוק על עצם החיוב, ואפשר לטעון בה גם על הגובה. ועדת הערר רשאית לבקש מינוי שמאי מייעץ (סעיף 14(ג)(2)), ועל החלטתה מערערים לבית המשפט לעניינים מינהליים (סעיף 14(ד)). |
כשהשומה המוסכמת לא יוצאת לפועל, נמנים לכם במקום המועדים הרגילים 30 יום לערר או לפנייה לשמאי מכריע: מהמועד שנקבע להחלטת שמאי הוועדה, אם לא החליט בזמן, החליט שלא להפחית, או הפחית ואתם חולקים על ההחלטה (סעיף 14(ב1)(2)(ד)), או מהיום שבו השמאי הממשלתי הראשי הודיע שאינו מאשר אותה (סעיף 14(ב1)(4)). בלוח שומה המועד הזה עלול להיות קצר מהשנה שהייתה לכם. ואם הגשתם בינתיים ערר או פנייה לשמאי מכריע, שמאי הוועדה לא יחליט עוד אחרי המועד שנקבע להחלטתו (סעיף 14(ב1)(2)(ב)). על שומה לפי סעיף 4 שנקבעה לפני 7.11.2024 הדרך הזו אינה חלה (סעיף 4 לתיקון 157).
לפני שבוחרים, בדקו במאגר החלטות השמאים המכריעים (סעיף 14(ב)(3)) איך הוכרעו מחלוקות דומות מול הוועדה שלכם; מחפשים לפי ועדה, גוש וחלקה. ערר או ערעור אינם מעכבים את המימוש למי ששילם, ולמי שמבקש היתר בנייה למגוריו או למגורי קרובו, ההגשה אינה מעכבת את מתן ההיתר אם נתן ערובה לתשלום הסכום שבמחלוקת (סעיף 14(ה)). אם בסוף ההליך החיוב הופחת או בוטל, מה ששילמתם מעבר למגיע מוחזר לכם בתוספת תשלומי פיגורים (סעיף 17).
שאלות נפוצות
האם היטל השבחה הוא אחוז ממחיר הדירה?
אפשר להעריך את ההיטל בלי שמאי?
העברנו דירה לילדים במתנה. זה מחייב היטל?
פספסנו את 45 הימים. יש מה לעשות?
האם רישום משכנתא על הנכס מחייב לשלם את ההיטל?
מקורות: חוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית (נוסח משולב): השבחה ומימוש (סעיף 1), החייב (סעיפים 2, 11 ו־21), השיעורים (סעיפים 3א ו־19(ב)(10א)), השומה, לוח השומה והצגתו (סעיפים 4, 5 ו־6), מועד התשלום (סעיף 7), ההצמדה (סעיפים 9 ו־15), התעודה וההיתר (סעיף 10), דרכי ההשגה (סעיף 14), ההחזר (סעיף 17) והפטורים (סעיף 19); נקרא 28.9.2026 · תיקון 18, נוסח רשמי: שיעור ההיטל (סעיף 3) · חוק התכנית הכלכלית 2021–2022, ס״ח 2933: סעיף 3א, פינוי ובינוי · תיקון 84, ס״ח 2165: ערר ושמאי מכריע (סעיף 14) · תיקון 157, ס״ח 3303: שומה מוסכמת, המועדים כשהיא נכשלת ותחולתה (7.11.2024) · תיקון 160, ס״ח 3408: פטורי המיתקנים הפוטו־וולטאיים בהוראת שעה (סעיף 19(ב)(11) ו־(14)) · תקנות ההודעות על חבות בהיטל השבחה ותחליף מסירה, התשמ״א–1981: מסירה כדין (תקנות 1 ו־2) · תקנות סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14, התשע״א–2010: מה מגישים עם הערר (תקנה 3) · תקנות סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ, התשס״ט–2008: צירוף המסמכים לפנייה והעברתם לשמאי המכריע ומועדם (תקנות 2(ג) ו־4) · תקנות הערובות ודחיית התשלומים, התשמ״א–1981: דחיית מחצית ההיטל · מינהל התכנון, נוהל 2018/3, הנחיות עזר להגשת ערר בנושא תכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה (עודכן 8.12.2024), והקובץ המצורף הנחיות עזר להגשת ערר בנושא פיצויים והיטלי השבחה: מועד הקבלה בדואר רשום, האגרה והארכה · חוק רכבת תחתית (מטרו): החריג שאינו מחושב כאן.